周勇   吴保喜

【摘要】建立存量房合理计税价格体系对于堵塞存量房交易环节中税收征管漏洞是一个有效的措施。本文阐述：（1）建立存量房合理计税价格体系有助于实现房地产税制目的，推进房地产税制改革；（2）存量房合理价格体系的基本框架；（3）存量房合理计税价格体系的建立和调整需要借助计算机信息系统来实现；（4）存量房合理计税价格体系的建立和完善需要一个由粗到细曲折前进的过程。

一、建立存量房合理计税价格体系有助于实现房地产税制目的，推进房地产税制改革

存量房转让过程中，部分买卖双方由于法制观念淡薄和利益驱动，采取签订“阴阳合同”的办法偷逃税费。因此，建立存量房（本文仅指存量住宅）合理计税价格体系的直接目的是解决交易中的“阴阳合同”问题。在交易环节，我国实行房地产成交价格申报制度，即：房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。这一制度设计的基础是全国人民都诚信。但在实际交易中，出于利益驱动，存量房交易中存在大量“阴阳合同”，“阴合同”中交易价格高，“阳合同”中交易价格低，旨在偷逃交易环节税收。为实现交易环节税制目的，税收征管部门在征税环节调整申报价格成为一个常态，因此需要建立一个定期调整结构合理的存量房计税价格体系作为调整依据。

存量房合理计税价格体系的建立为房地产保有环节税制改革提供一个值得借鉴的价值框架体系。温总理在十一届人大第四次会议上在谈到坚定不移地搞好房地产市场调控时指出，要加快健全房地产市场调控的长效机制。长效的房地产市场调控机制离不开房地产保有环节的税种设计。无论名称叫物业税还是房产税（以下称物业税），它都是一个财产保有税的属性。为确保税制设计中的横向公平（价值高的多缴税、价值低的少缴税），该税设置为从价税是自然的。虽然有的学者建议按面积累进征收，由于高端住宅与低端住宅价值差距过大，难以保证相对公平，也难以自圆其说。因此，物业税的设置和征收需要一个全覆盖的事前批量认定的存量房计税价格体系的支撑。目前，存量房合理计税价格体系的建立为物业税的设计提供了一个前期准备，包括理论、估价技术、制度设计、组织机构等全方位的试运行。

二、存量房合理计税价格体系的基本框架

1、整体不均衡与局部均衡

一个城区内的住宅价格呈现出整体不均衡，即相邻的小区，或同一河道、铁路、山脉等的两边住宅由于建设年代、交通、建筑结构不同价格相差较大，涨跌速度各异。但，对于一个局部区域（如：一个楼内各房；同一小区内建筑结构、年代相同的不同楼内各房；相邻小区建筑结构相同、年代相近、物管水平相当的各楼内的房屋）价格呈现出局部均衡，涨跌速度基本相同。

2、建立以标杆房和特定系数体系表达的市场域。

所谓市场域是指这样一个区域，在这个区域内的各存量房价格关联度大，共进退，同涨落，涨幅接近一致。在这个域中选定一个标杆房，并确定出域内每套房子与标杆房价格之间的比例关系。这样，这个区域内的房屋价格均通过标杆房价和域内系数体系决定。标杆房价随着市场的变化而波动，而系数体系相对固定。

将一个城市内的所有存量房根据上述规则划分成若干个市场域，这个域可以是一座楼，一个小区的几座楼，一个小区，甚至可以是相近的几个小区。不同域之间房屋价格可通过标杆房价进行比较。

3、域内系数体系的确定

域内不同房屋与标杆房比价系数来源于新建商品房销售时项目内部的差价调整。当一手房成为二手房时，其原来的差价结构有所变化。对于域内房屋数量足够多，市场交易频繁的情况，通过统计分析，可以确定出较为准确的比价系数体系。但我国目前各城市可供使用的真实历史交易案例数据缺失，在相当长的时期内，无法满足统计分析所需的条例。

目前，比价系数体系只能依赖于熟悉特定市场域交易的专家意见。专家的经验数字是对域内影响价格的各因素综合分析得到的，这些因素包括楼层、户型、面积、朝向、建筑结构、所在小区位置等。每个域内比价体系都具有特质性，不同的域内比价体系是不同的。如：临湖小区内房屋临湖因素对系数的影响较大，而非临湖小区则不需要该因素。

4、标杆房的选定

域内标杆房的选取依据两个标准：一是在域内是合适的基础价格；二是在域外易于与其它标杆房价格进行比较。通常选取域内一层的房屋作为标杆房。

5、标杆房合理价格的认定

存量房合理价格体系中标杆房价格的认定不同于个案房地产价格评估。一是标杆房计税价格的认定具有连续性，个案评估具有偶然性；二是标杆房计税价格的价格标准具有统一性，个案评估需适应特定目的，具有特定性；三是标杆房计税价格认定需考虑与其它标杆房计税价格之间的协调，个案评估则不需要与其它评估协调；四是标杆房价格计税认定过程应标准化，易于通过计算机系统自动完成，个案评估则不需要。

标杆房计税价格标准是以其市场价格为基础，扣减一定比例后得出的数值。计税价格不是公开市场价格，只是其一定的比例（徐州市的比例为70%∽80%），小于市场价格。标杆房市场价格的认定有两个技术途径：一是通过域内房屋成交价格和比价系数，倒推出来；二是通过可比标杆房价格对比得出。

三、存量房合理计税价格体系的建立需要借助计算机信息系统来实现

存量房合理计税价格体系的建立和调整需要处理大量的房地产基础资料信息、房屋交易信息、市场域及比价系数等数据，完成信息采集、筛选、估价、查询及纠错功能，必须依靠计算机信息系统来批量完成。

存量房计税价格计算机处理系统，包括一个数据库四个子系统，即“一库四系统”。一库是存量房信息库，四系统分别是：信息采集系统、自动估价系统（AVM）、地理信息查询（GIS）系统和偏差校正系统。

存量房信息库是整个系统的基础，它包括所有存量房地理位置、建设年代、结构、户型、楼层等影响价格的信息资料。这些基本资料是动态的，需要定期维护，包括对被征收房产资料的清除和对增量房产信息的添加。

交易价格信息采集子系统，承担着采集房产成交价格信息的功能。在市场发育完善，信息透明，买卖人大多诚实申报交易价格的条件下，或者政策调整，计税依据不再以申报人申报价格为基础，仅以事前认定价格为基础的条件下，买卖人不再有虚假申报的利益驱动。此时，该系统运行会低成本，高效率。

自动估价（AVM）子系统，是应用市场比较法原理，通过计算机软件实施的自动评估系统。本系统的基本原理是将城区所有住宅房屋分成若干个市场域。建立自动评估子系统的第一步是划定市场域，并确定每个域内标杆房和域内系数表。第二步是利用计算机程序对每期采集到的域内每个真实成交价格记录并分析，剔除非正常因素后，作为测算下一期标杆房计税价格的依据，利用计算机系统自动评估出标杆房市场价格和计税价格。第三步是计算机系统根据标杆房计税价格和系数，生成所有存量房计税价格。

GIS地理信息查询子系统，是借助电子地图为界面的计税价格数据库信息查询系统。操作简便，直观清晰，有利于税收征管人员、纳税人或其它查询。

偏差校正子系统，是一个计算机辅助操作的纠错系统，通过市场域边界两侧价格对比，查找边界两侧价格有无异常；通过价格排序检查价格次序有无反常；通过纳税人的异议反馈等方法发现差错。然后逆向查找，标杆房价格是否合理，市场域内系数体系有无错误、是否合理等。

四、存量房合理计税价格体系的建立和完善需要一个由粗到细曲折前进的过程

存量房合理计税价格体系是一项复杂的新工程。一是存量房实体状况复杂，影响存量房交易价格的因素复杂；二是建立存量房合理计税价格批量认定的理论和实践才刚起步，需要一个探索和完善的过程；三是存量房计税价格计算机处理系统的开发需要计算机专业人员和价格认定专业人员共同完成；四是从基础数据的取得到系统的调试、试用和推广各环节，需要税务、房管、土地等各部门的通力配合，需要各部门人员、资金、技术等的支持。

存量房合理计税价格体系是一项需要不断维护完善的体系。一是由于增量房的进入、被征收房屋的退出等原因，各城市存量房是一个动态变化的集合；二是各房产的市场价格也是一个动态波动的过程；三是由于各房产在使用中的维护或损坏，同一域内房产之间的比价关系也会发生变化，从而引起域内比价体系的相应变动。

任何一项新生事物都有一个从不成熟到比较成熟的发展过程，存量房计税价格体系也是如此。参与此项工作的人员都应有一个清醒的认识，这项工作不是一个只许成功不许失败的工作。在尝试中，可能会遇到挫折和失败。失败了，从头再来。失败了，不再尝试，才是真的失败。这项工作需要耐心、脚踏实地，不能做秀，也不能好大喜功。

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［3］纪益成，王诚军，傅传锐.国外AVM技术在批量评估中的应用［J］中国资产评估，2006，3：16-18

［4］郑立伟，尹红.我国物业税税基评定的理论基础与路径选择[J].当代经济，2009，19：132-135

（作者单位：周  勇   徐州市云龙区规划与建设局

            吴保喜   徐州市价格认证中心）