一、房价与地价

   (一)房价与成本

　　土地成本是房屋成本的重要组成部分。因此，在探讨房价与地价的关系之前，首先应该探讨房价与一般性成本的关系。

　　在市场经济条件下，房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，如区位、环境、楼盘品质等等；有房地产以外的因素，如居民收入水平、利率高低、税负高低、投资和交易成本等等。有经济的、政治的、社会的，甚至心理的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。

　　供求关系的不断变化导致市场价格的不断变化，形成新的均衡价格。在价格的形成机制中，成本起着很重要的作用。对开发商来说，只有价格高于成本才有利可图。即使某个开发商在一个项目上亏本，总体上他也会在其它项目上盈利，否则就只有亏损。即使某开发商亏损破产，整个行业也会赢利，否则整个行业就会萎缩，连基本的简单再生产都维持不了。因此，成本是决定价格的基本因素。但这并不意味着任何开发商都可以以自己的成本定价。一方面，成本是通过影响供求关系来影响价格的。如果成本高于市场价格，供应就会减少，直至供不应求而价格回升。如果成本远远低于市场价格，就会有新的投资人加入，导致供应增加，价格降低。同时对土地的需求增加，进而又抬高了土地成本。另一方面，成本决定价格，指的是全行业的社会平均成本。在房价不变的条件下，以平均成本生产的开发商，可以获得平均利润；低于平均成本生产的开发商，可以获得超额利润，如过去以协议出让获得土地的开发商；高于平均成本的，就只有微利甚至是亏本了。任何开发商都会同时考虑未来房价和开发成本两个方面(当然也会考虑其它因素)来决定是否投资。

　　(二)地价在房价形成中的作用

　　当前对房价和地价的关系，有两种截然不同的观点。一种是“成本推动论”，认为地价上涨推动了房价上涨。一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求增加，带动了地价上升。这两种观点都是不全面的。房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。在这一过程的前一阶段，是地价上涨引起了房价上涨，而在后一阶段，是房价引起了地价上涨。倘若不能全面地看待这一现象，就难免陷入“鸡生蛋，蛋孵鸡，先有鸡还是先有蛋”的怪圈。由于影响房价和地价的因素非常复杂，价格循环机制的任一个环节都有可能受到上述因素外的其它因素的影响而首先启动，进而牵动其它环节。譬如由于对征地拆迁补偿增加，引起地价上涨；建材成本增加，可能引起房价上涨；市场的投机行为，引起房价预期上涨；政策鼓励或市场预期，引起房地产开发投资增加等等。需要指出的是，这个循环机制不会无限制的单向发展，因为每一个环节都是受约束的，随时会被外力修正，否则就会形成房地产泡沫。比如，房价上涨会受到有效需求的约束，不可能无限制的一路上涨；大众的心理预期随时会变化，不可能总是看涨；开发商投资会受到宏观调控的制约；土地购置量会受到土地供应计划和土地规划的制约等等。

　　2004年曾有人以“上半年土地平均价格增长了11.3%，高于全国平均房价增长10.3%的水平”为依据，推论“2005年上半年全国土地招拍挂价格的涨幅已远远超过了房价的增幅”，进而证明土地价格高涨推动房价上涨，但这种推论是站不住脚的。首先，数据来源不同。该观点引用的土地价格数据来源于国土资源部，房价数据则不知来源于何处。不同的数据来源，其统计部门、统计方法都有差异，简单的比较显然会有较大的误差；其次，数据口径不同。土地平均价格是土地出让价格的平均值，包括了协议出让价格和招拍挂出让价格；而且这里的土地也不仅指房地产用地，还有其它行业的用地。全国平均房价以房地产项目为统计对象，其中又包含经济适用住房的价格，而经济适用房的土地是划拨的。两者的统计口径不同，又怎能比较呢？

　　即使数据来源、统计口径方面具有可比性，也不能简单得出高房价是高地价推动的结论。从成本角度考虑，房价的涨幅等于房价各构成部分涨幅的加权和。因此，某项成本对房价的影响程度，一是取决于该因素在房价中的比例，也就是该因素对房价的影响权重；二是取决于该因素的上涨幅度。只有比例大且上涨快的因素才是推动房价的主要因素。仅仅因为土地的上涨幅度高于房价的上涨幅度，就认为地价推高了房价的观点是不客观的，至少是不全面。例如，建安成本占房地产开发成本的比重也很大，其对房价的影响是不能忽略的。

　　地价对房价的影响要具体进行分析。我们常说的“地价”，有“毛地价”和“熟地价”之分,其内涵是不同的。毛地价是指政府收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。熟地价是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，符合通平条件可直接用于建设的土地价格。协议出让的地价一般是毛地价，而招拍挂的地价多是熟地价(包括生地熟卖的情形)，所以协议出让和招拍挂出让的价格不能直接对比。严格的说，熟地价中的征地拆迁费用，并不是真正的地价，虽然其常被统计为土地的取得成本。这两年，征地费用和拆迁费用越来越高，加大了土地取得成本，这种成本的升高，和招拍挂还是协议出让是无关的。随着国家严格保护被拆迁居民和被征地农民利益政策的严格执行，征地拆迁成本还将进一步上升。

　　更重要的是，熟地价远远高于毛地价，由此导致的成本权重差异很大，对房价的影响迥然不同。根据北京市国土局的统计，以北京市朝阳区为例，2002年居住用地毛地价平均值为644元/平方米，熟地价均值为2042元/平方米。后者是前者的3.17倍。北京市新开发区普通住宅的成本价格中，地价款只占到9%，征地拆迁费要占到18.06%，二者相加则有27.06%；危改区开发建设成本中，地价款只占到11.03%，征地拆迁费要占到24.91%，二者相加则有35.94%。这还不包括前期工程费等其它土地开发费用。毛地价和熟地价的价差如此之大，可见不加区别地推论地价上涨对房价的影响是不科学的。

　　那么，真正的“地价”的上涨对房价造成影响有多大呢？原北京市国土房管局、北京房地产业协会估价专业委员会和北京土地学会估价专业委员会所做的研究表明：楼面毛地价与房地产价格之间呈现为一定的正相关关系，楼面毛地价高的项目房地产价格也偏高，反之亦然。但是楼面毛地价并不是房地产价格的决定性因素，因为其在房价中的比重不足10%。所以说，地价肯定会影响到房价，但影响的程度绝没有像一些人士说得那么高。

　　即使地价上升，在需求既定的条件下，房价也不一定会上升(其它成本上升也是如此)。房价是由成本和利润共同构成的，如果开发商压缩了利润，则房价涨幅依然可能会小于各成本的涨幅。开发商当然不会轻易压缩利润。但是如果市场不能承受高房价之重，房地产商的高成本自然也就无法转移出去，在此情况下压缩利润是正常的市场化的选择。

　　二、地价与土地供应

　　影响地价的因素很多，包括一般的因素，如经济因素、社会因素、人口因素和国际因素，还包括区域因素和土地的个别因素。当前引起争议的主要是土地供应量和供应方式。在假定其它因素不变的条件下，我们重点讨论一下这两个问题。

　　(一)地价与土地供应量

　　从理论上讲，土地供应量是影响地价的关键因素。在其它因素不变的情况下，土地供应量减少，地价肯定是会上升的。随着人口的增加，土地供应量相对减少。因此在较长一个时期，地价有逐步上升的趋势，而且这个趋势是和土地供应方式无关的。

　　但是就近期而言，土地供应量并没有大幅度减少。2004年由于国办发20号明电提出“暂停审批农用地转非农建设用地”的要求，全国各地土地征占用数量有所减少，出现了“土地紧缩”。但是主导房地产开发的国有土地出让基本上没有受到“暂停审批农用地转非农建设用地”的影响，反而由于“8.31”大限，必须办完协议出让的历史遗留项目，一些地区还呈现了大幅度增长的趋势。一些地区为了平抑房价，明显增加了土地供应量。

　　所谓的“土地紧缩”，实际上是清理整顿土地市场，清理开发区，严格保护耕地，防止滥占滥用耕地，而不是压缩保障社会经济正常发展的合理用地。政府的土地政策是“有保有压”，对符合老百姓利益的普通住宅用地、重点项目用地保证供应，而对豪华住宅等项目用地坚决压缩。

　　(二)地价与土地供应方式

　　土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。这里面原因很多，一是开发商与原用地方、政府各相关部门有着千丝万缕的联系，一旦某开发商和有关各方达成协议，其他开发商就很难介入；二是原有的出让程序难以形成竞争机制。房地产开发立项和规划从一开始就确定了开发商，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也无从染指；三是政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大。在招标模式中，中标人要满足很多条件，如行业经验和业绩、付款方式和进度、开发方案以及其它技术经济因素。只有综合评分最高的开发商才能成为中标人。由于价格只是评判的因素之一，当然就不一定是出价高者得到地块。拍卖的形式大家都很熟悉，因为近几年来全国土地市场举行的几次拍卖，成交价都很高，甚至创出了各地土地交易的最高价。实际上拍卖方式在各种出让方式中所占比例很少。挂牌方式遵循的游戏规则也是价高者得。在招标和拍卖方式中，都要求竞买人至少是2～3个，而挂牌则不受竞买人数的限制。如果仅有一家开发商竞价，超过底价既可摘牌。如果有多家开发商竞价，则会在最后以拍卖竞价的方式确定竞得人。挂牌有较长一段的出价时间，开发商有充分的选择机会。与招标、拍卖相比，挂牌有很多的优势，因此得到了广泛地运用。

　　出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的，不是绝对的，也不是长期的。从现象上看，招拍挂形成的地价要高于协议出让的地价，由此一些人士把高地价归罪于招拍挂。如前所述，由于协议价多是毛地价，招拍挂的多是熟地价，因此不能简单的对比。该观点的逻辑首先是基于协议价格是合理的，超过合理价格自然是不合理的。问题是协议价格是合理的吗？由于协议过程中没有形成完全竞争，协议价格长期低于市场的真实价格。由此又给了一些投机分子巨大的炒作空间。一些开发商以协议方式拿到土地之后，转手倒卖，牟取暴利。有些甚至倒卖批文，办一套审批手续，就加一道价格。真正的开发商最后拿到土地的成本远远超出了协议地价。甚至，有一些开发商，过去通过协议出让获得了暴利，却又反过来指责这是招拍挂的问题。

　　以表面的协议价格为基准，拿土地交易市场形成的价格和其比较，当然会得出价格过高的结论。即使抛开协议出让不谈，仅就招拍挂本身而言，也不是形成高价的根源。因为招标是按照综合得分评定的。拍卖所占的比例并不高，不会全面提升土地市场价格。而且说拍卖一定会形成高价是极大的误解。拍卖不是赌博，土地交易市场不是赌场，开发商也不是赌徒。绝大多数开发商是理性的，他们不会恶性竞争，盲目出价。否则，就不会出现流拍了。挂牌更不会绝对形成高价。在北京市土地交易市场挂牌的地块，绝大多数是以底价成交。其它的地块既有以最后竞价成交，也有无人竞买导致“流挂”的。就以2004年9月29日的5幅挂牌地块为例。5块地的挂牌底价、成交价、增长幅度分别是77386.5万元、77886.5万元，1.3%；3942.4万元、4860万元、23%；92270.712万元、93400万元、1.2%；94004.74万元、117500万元、25%；100862万元、100862万元、0。热点地块开发商轮番出价，增幅高至25%，冷门地块少人问津，仅以底价成交。可见在挂牌竞价中，成交与否以及价格高低，完全是由市场说了算。

　　无论是协议出让，还是招拍挂，都是土地市场中的资源配置方式，也可以说是一种形式。从对地价和房价影响的角度看，形式毕竟是形式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上决定地价和房价的高低。

　　综上所述，作为房价成本组成部分的土地成本，其对房价的影响是不能忽视的。但是，我们不能混淆土地成本和真实地价对房价的影响。房价和地价往往是互为因果的关系，当前高房价的形成决不是地价造成的，更不是招拍挂造成的。从一方面来讲，土地供应量是影响地价的关键因素。中长期而言，土地资源是稀缺的，但是就近期而言，土地供应量并没有大幅度减少。不同的出让方式对地价的形成有一定的影响，但是并没有改变基本的供求形势，不是决定地价和房价的根本因素。