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房屋租赁价格评估

 

发布日期:[2011-11-3 12:52:55]    来源:山东安诚信土地资产评估有限公司

 

 房屋租赁价格评估

331  房屋租赁价格管理法律规定

3311  房屋租赁价格应以合同形式载明

《城市房地产管理法》第五十三条:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定……租赁价格……”

租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中  出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格,即租金标准的确定是租赁合同的核心。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外,不得收取其他费用。

3312  不同用途房屋租赁价格管理规定

《城市房地产管理法》第五十四条:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策,租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。

对于租用房屋从事生产、经营活动的,由于其用途与住宅用房不同,因此,可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。随着社会主义市场经济的建立, 第二产业用房和第三产业用房日益增多,此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异,其租金标准应依靠市场调节,由租赁双方协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。

3313  私房租赁价格管理规定

国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》(1983)15条规定,租赁城市私有房屋“房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准,  协商议定;没有规定标准的,由租赁双方根据公平合理的原则,参照房屋所在地租金的实际水平协商议定,不得随意抬高。”如私房为住宅用房,其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。如私房为非住宅用房,应按市场情况协商议定其租赁价格。

332  房屋租赁价格评估的特点

房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。其价格评估具有如下特点:

3321  住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

住宅类房屋租赁价格的政策性评估,估价人员应严格执行有关租赁政策,没有超越规定调整租金幅度的价格空间。这类住宅房屋的类型包括各级政府所属的直管公.房和廉租房等。住房是人们生存的基本条件和基本权利。国家和地方人民政府对这类政策性、公益性住房租金标准等都有具体规定,明确了一般标准,限定了浮动幅度。租赁行为既逐步走向市场经济的轨道,又保证居民不致承受太重的负担,体现住房所具有的一定的社会保障性质。此类政策性住房租赁价格评估时应严格遵守国家和地方政府的有关规定。

住宅类房屋的市场租赁价格评估主要涉及商品房住宅和已购房,由于该类房屋的买卖、租赁行为属于市场行为,其租赁价格为市场价格,应参照公开市场价值标准评估。

3322  租约对租金估价有一定的影响

如为合理性契约式房屋租赁价格评估,宜采用租约所确定的租金。租约期外的租金则采用正常客观的租金标准。租赁房屋已订立租约时,应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如租约所约定的租金客观合理,一般应根据该租金估价;如与市场租金标准相差较大(或高、或低),租金明显存在不合理性,则应重新评估其租金值。

3323  划拔土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分根据《城市房地产管理法》等法律、法规和政策的规定,以营利为目的出租划拨土地使用权的房屋,其租赁价格评估应同时给出租金中所含的土地收益值。房屋租赁价格中应含土地收益值,而房租中的土地收益为上缴国家部分,因此,需要将土地收益值单独列示。

333  主要估价方法在房屋租赁价格评估中的应用

3331  市场法

市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道,可查阅有关报刊中租赁信息,收集房地产交易展示会资料,了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时,不仅应了解交易实例的  价格及房地产状况,如坐落、面积、结构、交通条件等,还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目,并在此基础上进行适当修正调整,才可能得出反映公开市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。

3332  收益法

收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入(主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入)扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍,应根据租赁契约规定的租金涵义决定。如四项税费全部由出租方承担,应将其全部扣除。如部分为出租方承担,则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时,应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。

3333  成本法

成本法是市场难以提供类似估价对象的可比实例,也不便准确预测净收益时,易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法  估价时,应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定;也可采用按工程造价估算等方法求取。

 [案例3-3]

xx体育娱乐城部分房地产估价结果报告(节选)

 ()委托方:xxxx公司。

 ()估价方:xx市房地产估价公司。

()估价对象:本次估价范围为位于xxxx区新华下路特5号,产权属xx实业有限公司拥有的xx体育俱乐部的第一层部分楼层、第二、三层房地产,建筑面积为2 62870m2

()估价目的:确定房屋租赁价格。

 ()估价时点:200449

 ()价值定义:本次估价采用公开市场价值标准。

 ()估价依据:

1xxxx实业有限公司拥有的《国有土地使用证》第xxx号;

2xxxx实业有限公司拥有的《房屋所有权证》第xxx号;

3xxxx有限公司提供的成本资料;

4xxxx体育娱乐城第一、二、三层平面图;

5.估价人员现场查勘、实地调查之结果。

 ()估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

 ()估价方法:估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地勘察和调查,根据估价对象的特点及估价目的,确定运用市场比较法、成本法、收益法作为本次估  价的基本方法,其技术路线如下:

1.根据《房地产估价规范》,“有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法作为主要估价方法”,本估价报告采用市场比较法,遵循市场比较法可比实例的选取原则,根据估价人员掌握的房地产交易市场资料,在估价对象同一供求圈内  选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例,对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析,建立估价对象与可比实例的价格可比基础,并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整、求取估价对象房地产比准价格。

2.根据成本法估价的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。

3.根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”,由于估价对象系经营用房,具有收益,可采用报酬资本化法,用适当的报酬率,将其未来各年的净收益折算到估价时点上,计算出估价对象房地产收益价格。

4.对以上三种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象租赁价格。

 ()估价结果:

经计算(具体分析测算过程见估价技术报告),估价对象房地产租赁单价为3070元/m2·月。    

大写:每平方米每月人民币叁拾元柒角整。

 (十一)估价人员:()

 (十二)估价作业日期:2004491999415

 (十三)估价报告应用的有效期:()

xx体育娱乐城部分房地产估价技术报告(节选)

 ()房地产实物权益状况因素分析

xx体育俱乐部为一栋四层框架结构商业用房。本次估价范围为第一层轴79×轴be及第二、三层整层,其中第一层轴79×轴be用途为厨房操作室,建筑面积约12020 m2,第二、三层为餐饮营业用房,建筑面积约250850 m2

装修情况为:第一层轴79×轴be为普通粉刷;第二层:地面铺花岗岩或大理石,墙面为木质墙裙镶贴大理石,天棚为两级艺术吊顶;第三层:普通装修。因第二层装修时间较早,装修部分有不同程度的损坏。

xx体育俱乐部1994年建成,xx实业有限公司拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权,土地使用年限截止至2034年。

 ()区位状况因素分析

xx俱乐部位于xxxx区新华下路特5号,属xx市城区四级地段。估价对象东临新华下路,处于发展大道与建设大道中段,周边有xx区区委、xx区房地产管理局等政府机关及建银大厦、国贸大楼、xx图书城等大型物业。估价对象所处地区属xx市新建城区,随着近几年的建设开发,周边大型物业较多,交通便利。

 ()市场背景分析:()

 ()最高最佳使用分析:()

 ()估价方法选用

估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地勘察和调查,根据估价对象的特点及估价目的,确定运用市场比较法、成本法、收益法作为本次估价的基本方法,其技术路线如下:

1.根据《房地产估价规范》,“有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法作为主要估价方法”,本估价报告采用市场比较法,遵循市场比较法可比实例的选取原则,根据估价人员掌握的房地产交易市场资料,在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例,对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析,建立估价对象与可比实例的价格可比基础,并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整,求取估价对象房地产比准价格。

2.根据成本法估价的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。

3.根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”,由于估价对象系经营用房,具有收益,因此可用适当的报酬率,将其未来各年的净收益折算到估价时点上,计算出估价对象房地产收益价格。

4.对以上三种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象租赁价格。

 ()估价测算过程

1.市场比较法

1)可比实例的选取(见表一)

 

 

注:

1.交易情况修正:可比实例abc均为正常交易,交易情况无需修正,故可比实例abc交易情况修正系数分别为100100100100100100

2.交易日期调整:可比实例abc均为近期交易案例,而近期内房地产(商业)无大波动,故可比实例abc交易日期修正系数分别为l00100100100100100

3.区位状况调整:可比实例ac在商业繁华程度、交通便捷度方面略优于估价对象,可比实例b在商业繁华度、交通便利度方面稍差于估价对象,故可比实例ab区状况调整系数分别为10010510095100105

4.实物状况调整:可比实例abc有不同档次的装修,而本次估价不含装修费,故可比实例abc实物状况调整系数分别为100115100110100115

 (3)根据调整系数测算估价对象房地产价格

单价a42.0×100100×100100×100105×10011534.8(元/m2)

单价b36.5×1001001×00100×10095×100110

34.9(元/m2)

单价c43.5×100100×100100×100105×100115

36.0(元/m2)    

取简单算术平均值,得估价对象第二、三层比准单价为:

 (34.8+34.9+36.0)335.2(元/m2)

2.成本法

估价对象为多层框架结构商业用房,建造成本为1000元/m2,耐用年限为60年,残值率为0

 (1)年折旧费

年折旧费=建造成本x建筑面积x(1一残值率)/耐用年限

1000x2628.70x(1-0)60x10-4

4.38(万元)

 (2)年维修费

年维修费取年折旧费的80%,则有:

年维修费=年折旧费×80

4.38×80

3.50(万元)

 (3)年管理费

年管理费取年租金收入的3%,则:

年管理费=年租金收入x3

 (4)年税金

主要指房产税。税率按国家有关税制规定取年租金收入的12%。

年税金=年租金收入×12

(5)年利息

以年折旧费和年维修费之和为计息数,利率取同期一年期贷款利率5.85%。

年利息=(4.38+3.50)x 5.85%=0.46(万元)

 (6)年保险费

取房屋重置价格的2%。,则:

保险费二l000x2 628.70x2‰×10-4

0.53(万元)

 (7)年地租

估价人员通过对同类地段、同类用途宗地使用权出让市场的了解、分析,拟取估价对象土地使用权出让费单价为100元/m2(按建筑面积计),出让年限为40年,则年地租为:

100x2628.70x10-4400.66(万元)

 (8)年利润

利润率按xx市同类物业平均利润率15%计取。

年利润=(年折旧费+年维修费)×15

(4.383.50)×15

1.18(万元)

(9)求取年租金    

年租金为上述18项之和,即:

年租金=(4.38+3.50+0.46+0.53+0.66+1.18)(1-3-12)

12.6(万元)

 (10)月租金

月租金=12.6x10 4÷12÷2628.7

3.99(元/m2·月)

3.收益法

采用报酬资本化法进行测算

 (1)公式

av×y/[1-1/(1+y)n]+f

a:年租金收入

v:房地产价格

y:报酬率

n:尚可使用年限

f:年费用支出

 (2)测算过程

①年费用支出f的测算

年维修费,取折旧费的80%。估价对象为多层框架结构商业用房,建造成本为1000元/m2,耐用年限为60年,残值率为0

年维修费=1000×2 628.70×(1-0)60x80%×10-4=3.50(万元/年)

年管理费,取年租金收入的3

年管理费=租金收入×3

房产税,取年租金收入的12

房产税=年租金收入×12

保险费,取房屋重置价格的2

保险费=1000x 2628.70×2‰×10-4=0.53(万元/年)

年费用f=年租金收入x15%十3.50+0.53(万元/年)

②报酬率y的确定

采用公式:y=安全利率+风险调整值

安全利率:取国家一年期存款利率为1.98%。

投资风险补偿、缺乏流动性补偿等风险调整值:取6.27

则报酬率y8.25

③尚可使用年限n的确定

由于委托方拥有的土地使用权截止至2034年,估价对象尚可使用年限为30年。

④估价对象房地产租金收入为:

661.47×8.25%/[11(1+8.25)30]+4.03(115)75.50(万元/年)

⑤估价对象房地产租赁单价为:

75.502 628.7012×10423.94(元/m2·月)

 ()估价结果确定

经以上计算,综合分析三种方法所得价格,并根据租赁市场发育程度,取市场价、成本价、收益价格的权重分别为0.600.4,估价对象房地产租赁单价为每平方米人民币叁拾元柒角整/平方米·月。

附件()

[案例33]  分析

本报告商业娱乐房屋租赁价格采用市场比较法、成本法、收益法等三种方法进行估价是适当的。报告总体结构符合《规范》要求,测算思路及过程基本清晰。

报告中存在的主要问题及评析如下:

1.概况中估价对象用地情况描述不够。土地使用权何时取得、依据何种法律文书证明等都应做出相应介绍。产权分配的依据没有说明。

2.市场比较法可比实例比较时,应增加“层数”栏目。“层数”方面,多层与高层的建安工程造价也有较大差异。同时各层租金水平不同,应有区别。

3.房地产价格具有较强的地域性特点。不同地区的建筑物建造成本是不尽相同的。成本法测算时,建造成本取1 000元/m’,应解释其依据,应说明其成本是根据所在城市同期多层框架结构建筑安装工程造价指数确定,还是依据其他确定。

4.收益法测算时,租赁房地产应根据租赁资料计算租金收入,然后扣除维修费、管理费、保险费和税金。若四项费用部分为承租方负担,其负担部分不在扣除部分范围。

5.成本法计算建筑物折旧费时所取折旧年限是不妥当的,因为土地使用年限为40年,框架结构建筑物耐用年限为60年。建筑物耐用年限大于土地使用年限时,按有关法规土地使用期届满时无偿收回地上建筑物和其他附着物的规定,应按土地使用年限计算建筑物折旧。    

6.利息和利润的折旧费与维修费之和为基数计算,没有依据。

7.成本法中年地租的计算方法不妥,应按收益法中求取年净收益的方法计算。

8.收益法中年费用的测算遗漏了营业税及附加。


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