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房地产评估费到底该谁承担?

 

发布日期:[2012-8-9 16:37:28]    来源:山东安诚信土地资产评估有限公司

 
房地产评估费到底该谁承担

http://www.crei.com.cn  2012-07-30  出处:新浪网

提到房地产,人们往往首先想到房地产开发商、新楼盘及二手房,但对房地产评估却鲜为人知,很少关心。其实,买房子已经成为许多人一生中一定要圆的梦,由此,新房评估费引发了两大焦点问题。

第一个问题是:“评估费”这笔费用该由谁来付?而紧跟着出现第二个焦点问题:如果要交评估费,该是什么时候交?

记者通过采访省住房和城乡建设厅、太原市房管局、省城各大银行及省城某房地产估价有限公司,了解了一些关于房地产估价的概况,进一步揭开房地产估价的神秘面纱。

何为房地产评估?

到底什么叫房地产评估呢?太原某房地产估价有限公司的估价师张先生给解读了这一概念。由于房地产市场信息不能轻而易举地为老百姓所获得,又有很多影响房地产合理价格形成的因素,所以需要有专业的估价人员提供市场信息,运用专业知识和估价方法,结合估价人员经验进行估价。

张先生表示,最通俗的理解就是根据政策法规,结合各类市场影响因素,用专业的方法估算房屋到底值多少钱。例如,在二手房买卖中,对出售方来讲,需要确定合理的卖价,避免定价过低,或者判断购房者的出价可否接受;对购房者来说也需要确定合理的买价,避免付款过多,或者判断出售方的要价可否接受。这时房地产估价就能发挥作用。

估价时,主要由专业人员在市场调查的基础上,结合房屋的区位,具体说就是环境状况,基础设施程度,商业繁华程度,交通状况,还要考虑房屋结构、户型、使用状况、装修、新旧程度、楼层、朝向、采光、通风、污染等情况,作出客观的价值估算供双方参考。

例如抵押、贷款的评估。单位或个人向银行申请贷款时,银行会借助估价机构来估价,以作为放款限额的参考依据;有时银行也需要对该用于抵押的房地产进行估价,以核实其价值。又如房屋拆迁的评估。房屋拆迁补偿价格的确定需要房地产估价。城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的补偿价格的确定,必须由具有房地产价格评估资格的估价机构承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师出据。

还有法院涉案的评估。小到夫妻离婚析产,大到企事业单位之间、企业与个人之间的经济涉案,财产纠纷争议,这都需要房地产估价。

什么情况下需要评估?

房地产评估有时是必须的。房产价格的评估仅限于办理银行抵押贷款、拆迁补偿、司法鉴定(评估拍卖底价)。张先生先生说,所谓必须评估,是指国家有法律规定的,一般说来,涉及到房地产的产权变化如转让、抵押、拍卖及拆迁补偿等情况,或者向有关机构缴纳税费时,都是要评估的。

张先生解释,在办理过户,缴纳契税时,有的交易双方为了少交契税,存在不真实申报成交价的情况,这时,政府部门会要求评估出一个合理的价格,而且,政府规定,当交易价格明显低于市场价时,政府有优先购买权。另外,当出现房产继承诉讼或其他房产纠纷时,法院也要求进行房地产评估以便于对房地产进行仲裁。

房地产评估也有咨询性的。张先生介绍说,除了办理有关的手续必须评估外,现在也有一些市场咨询性的房地产评估,如二手房买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等,双方出于了解房地产市场的需要,会委托评估机构进行房地产评估,而且这种评估越来越多。

无论哪种评估都要求房地产的权属清楚,产权资料齐全,否则,评估机构不能接受委托。他们说,在资料齐全的条件下,一般一份完整的评估报告在5—10个工作日能够完成,二手房交易、公积金贷款等房地产评估,时间会更短一些。

对此,民生银行太原分行消费信贷部刘经理介绍说:“每家银行都会和几家评估公司进行合作。我们也和六七家评估公司有长期业务联系,在开发商选择评估公司时,只能选取我们指定中的一家。因为各个评估公司的信誉度是有区别的,他们每年都要竞争入围,我们只和信誉度比较好的评估公司合作,这样做出来的评估报告是相对客观真实的。”

中国工商银行山西分行一位姓张的工作人员也表示,他们也是和几家固定的评估公司进行合作。他说,一般情况下,业主是不能直接和评估公司联系的,也没有自己选择评估公司的权利。该工作人员还明确表示:“评估公司由银行指定,客户不可以自己找。”

评估费用该由谁来付?

近日,市民王先生咨询记者,他在位于省城千峰南路的西岸小区,贷款购买了一套商品房,在领取新房钥匙时,交纳了评估费。收费的标准是评估价总价的0.5%,开发商要求业主必须交纳这笔费用,而且注明是“银行定”。但是根据国家相关部委的政府规章规定,评估费原则上不应该由业主来掏。

王先生给记者出示了一份交房收据,其中针对按揭买房的业主,有一份具体的住宅费用明细表,表中显示抵押登记要收“估价费”。“这笔费用在交房之际,开发商就已经收走了。”王先生告诉记者,如果不交这笔费用,就领不到新房钥匙。

据记者了解,2006年1月13日,建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》。该部门规章的出台,专门规范了房地产抵押贷款业务及房地产抵押评估业务。首次明确提出:“房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定,而估价费用由委托人承担。”

王先生说:“银行与我并没有什么约定,我也没有选择评估公司的权利。既然评估公司是由银行来选择的,评估报告也是银行需要,这笔费用为什么让业主来出?”

对此,山西学成律师事务所的孙律师表示:“借款人向银行申请抵押贷款,银行会进行审查,对抵押房产进行评估是银行放贷前必要的工作,属于银行内部审查的一个环节,所以银行应委托有资质的评估公司进行评估。谁委托,谁就应该承担费用。如果业主有选择评估公司的权利,而且业主自行委托了评估公司,那么就由业主来承担评估费用,否则就应该由银行承担。”

省住房和城乡建设厅的相关工作人员也明确表示:“收取评估费,应该是在业主拿到房产证之后。因为只有拿到房产证,新房才具备评估的条件,评估公司才能进行评估和收费。所以,开发商的行为是属于提前收取了这笔费用,这种做法是违规的。”

何时涉及评估才需交费

对于交房时收取评估费,西岸小区的开发商山西九丰房地产开发公司一名主任的解释是,他们已经向银行交了保证金,为业主贷款进行了担保。“抵押手续费和估价费是房屋进行抵押登记时交纳的费用,只有业主交纳了抵押登记费后,银行才会退还我们保证金。为了方便我们及时拿到保证金,所以在交房时,我们就收取抵押登记时需要的评估费。如果我们在交房之后再收取这笔费用,那时就不好找到业主,而且一些业主不会及时交纳。由此带来的后果是,我们抵押给银行的钱就取不回来。”开发商以此为理由,习惯性地在交房的时候就收了这笔钱。

省住房和城乡建设厅的相关工作人员表示:“其实,开发商并不能在交房的时候,就把房产证交给业主。特别是,有的楼盘从办交房手续到正式拿房产证,还需要至少一两年时间,所以业主办理交房手续时,是不用交评估费用的。由于银行并不认可开发商与业主的商品房成交价,只承认有资质的评估公司出具的评估报告,为此,业主使用自己的房产证作为抵押时,需要对新房进行评估。有了房产证了才能进行评估,而且必须是什么时候评估,什么时候才交费。”

中国建设银行山西省分行个贷中心一名工作人员也说,开发商不应该提前收取评估费。最初,开发商为了出售房子,向银行交纳了一定的保证金,作为业主贷款的抵押。开发商要想从银行撤出这笔费用,必须是在业主领取房产证后,办理了抵押登记,取得他项权证后。此时,业主需要用自己的房产证来继续抵押,才需要对新房进行评估,这时,才涉及到交纳评估费。

太原市房管局办证大厅八号窗口的工作人员介绍说,业主拿到房产证后,银行肯定会指定评估公司对新房进行评估,这时才需要交纳评估费,然后由评估公司做出评估报告,交给银行,之后转交给房地局备案。

省城各大银行负责信贷的工作人员均表示,业主拿到房产证后,如果还没有还清贷款的,才需要进行评估。如果已经还清贷款,就不再需要评估。


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