解读房地产估价行业发展现状及对策 
           周莉1 黎明2 沈博3
         （1．深圳市世联土地房地产估价有限公司 2．深圳市新永基房地产评估顾问有限公司3．诸暨市联诚房地产评估有限公司）
    摘要：我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价业也发生了巨大转变，笔者在本文中对目前房地产估价行业发展现状及对策进行剖析，建议引入估价报告摘要管理系统等策略体系，对行业发展中存在的问题进行规范化管理。
     关键词：房地产；房地产估价业；房地产估价行业现状；估价报告摘要管理系统
     一、房地产估价行业发展现状
    （一）房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识
2004年9月29日经建设部第45次常务会议讨论通过《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》（中华人民共和国建设部令第135号），自2004年12月1日起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体制的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。建设部提供的最新统计数字显示，目前，全国有房地产估价机构近4500家。以深圳市为例，截止至2007年7月，深圳市国土与房产管理局公布了目前通过广东省建设厅（或建设部）颁发的具备房地产估价资质的房地产估价机构有59家，其中国家一级房地产估价机构有4家，省二级房地产估价机构有24家，省三级房地产估价机构有25家，暂定有6家。估价机构数量占据广东省房地产估价机构半壁江山。 估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级、三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至一个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有一个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。
   （二）估价需求缺乏主动性，专业服务与估价收费不匹配
    众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体制问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。
其次，在估价活动过程中诸多房地产估价机构所提供的专业估价服务与估价收费不匹配，表现在几个方面：
    1．业务承接方面
目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有一定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限；其次估价业务挂靠现象严重，A机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是A机构无法满足业务人员提成要求从而转移挂靠到B机构（原因是B机构资质高，出具的报告易得到认可或是B机构承诺的业务提成高等原因），这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。
     2．估价勘察方面
   （1）有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察纪录及照片。如深圳较为流行出具预估报告，许多机构出具的预估报告时不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航 拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。
   （ 2）勘察现场流于形式，走马观花拍些照片即可，没有详细进行勘察、调查同类物业情况，有甚者连勘察纪录也没有。还有一种情况，某些估价机构，特别是全国性的大型估价机构，对于跨区域的估价业务，往往找估价对象所在地的非本机构估价师帮忙现场拍照，只将估价对象照片上传给该估价机构即算完成现场勘察。
   （3）勘察现场人员为非专职房地产估价师或估价员。目前很多估价机构现场勘察人员多半为业务承接人员，谁的业务谁现场勘察已成为行业潜规则。
   （4）勘察人员与报告撰写人不一致。报告撰写人不要求到现场实地勘察，只是通过勘察人员的口述或是勘察纪录来撰写报告，任凭该报告撰写人想象力再丰富，也难以直观地反映拟估 房地产的真实状态与特点，难以得到客观合理的估价结果。
    3．资料收集及估价报告撰写方面
   （1）资料收集方面，很多机构弃繁从简，只是简单地从网络上、报纸上进行相关资料搜索，然后“编造”案例。毛主席说过，“没有调查就没有发言权”，最简单易行的办法就是实地去调查周边类似物业成交情况、租金状况等。笔者认为，虽然网络上、报纸上资料具有一定参考价值，将其作为参考资料无可厚非，但也存在一定的信息滞后性及其真实性程度不高等缺点，因此不能作为唯一的资料来源。
   （2）估价报告撰写人很多为非注册房地产估价师（或土地估价师）。很多机构专职房地产估价师（土地估价师）以挂靠形式存在，甚至有些机构在网络上公开寻找挂靠的估价师，然后骋请一些非估价师人员从事技术工作，这样虽节约成本，但估价报告质量存在严重问题，估价行业的声誉、估价的公信力受到严重影响。
   （3）估价报告内容单一。有个非常有趣的例子，某机构总共才几个员工，每天出具的估价报告数十份，甚至上百份，堪称深圳速度，一个估价报告从勘察到撰写、装订不足一小时就完成。这样的速度又怎能保证估价报告内容的多样性呢，又如何能保证估价报告的准确性呢？
    4．机构估价技术管理方面
目前，估价机构技术管理方面，重业务轻技术、劣币驱逐良币的现象非常普遍，业务经理比技术经理的地位要高。理论上讲，把房地产估价活动比作一列火车，估价技术应为火车头，估价业务则是发动机组或是助推器；估价技术是方向，估价业务是动力，估价技术应该领着估价业务跑才对。估价机构、估价技术、估价业务这三者的关系同时又与政府、公共配套设施及土地出让三者之间关系相似。估价机构作为管理者尤如政府，估价技术作为机构发展估价业务平台如同公共市政配套设施，估价业务是机构的经济收入来源如同政府土地出让，政府要想取得更多的土地出让金就必须将市政配套设施完善，只有这样才会有更多的开发商竞相买地，土地才可以卖得个好价钱。因此作为专业估价机构，首当其冲的是搭建一个好的估价技术平台。而目前恰恰相反，很多估价机构将发展估价业务成为首要目标，自然而然就形成了重业务轻技术的现象，因而也出现了评估价格技术经理说了不算，老板说了算的现象。值得一提的是，笔者之一所在机构深圳市世联土地房地产估价有限公司的发展理念则是先从搭建估价技术平台做起，将EVS估价系统深入到客户中去，让客户慢慢接受它、使用它、认可它，从而达到促进估价业务承接工作的发展目标。
   （三）商业贿赂之风没有得到有效遏制
商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的冻疮，是国际性毒瘤。自2005年底以来，中央非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低；比例大，是指回扣比例占总体估价收费的比例大，目前回扣比例占估价收费的40%左右，甚至有的高达50%-60%，这是任何一个行业无法承受的。虽然近两年政府高调打击商业贿赂，但由于估价行业每单的估价收费低，基本以现金方式返还，从而给调查、取证、量刑方面带来了前所未有的困难，抵制估价行业商业贿赂效果不明显。
   （四）估价机构间业务竞争无序
    企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、抵毁、打击报复的情况屡见不鲜。可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的。竞争无序大致表现在如下几个方面：
    1．以回扣高低论“英雄”
评估机构为了获取估价业务，竟相提高回扣比例，你给客户返40%，我就给客户返45%，博弈的结果，牺牲了企业利益，也给估价行业造成不良影响。
    2．以价格高低论“英雄”
   “价格战”主要表现为两个方面：其一是估价结果价格战。受估价目的所限，哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。或许预估就是由此而“诞生”的吧，委托方往往会要求几家估价机构就同一目的在同一估价时点上对拟估房地产进行预估，然后从中选择自己所期望的估价结果的估价机构。初看这似乎是一种正常的市场优胜劣汰的竞争现象，但实际上滋生了估价机构为承揽估价业务，竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。
其二是估价收费价格战。以估价收费博弈的结果无疑是伤对方（竞争对手，其他估价机构）七分，伤自己三分，可谓是伤人必先伤己。如果放任这种竞争方式漫延，无疑会给整个估价行业带来灭顶之灾。
    3．以“圈地”多少论“英雄”
    某些金融机构、政府相关机构（如法院）或大型企业（估价业务的主要提供者）往往会主动选定某些估价机构作为其固定合作伙伴，对其他取得合法估价资质的估价机构所出具的估价报告不予采纳。估价机构为了取得估价业务资源则通过一定途径来获得某些金融机构、政府相关部门及某些大型企业的指定。这样容易导致各估价机构不择手段大肆“圈地”，谁圈的领域多就意味着谁的估价业务来源广，这种圈地现象是滋生商业贿赂的温床，助长了商业贿赂的不正之风，同时也衍生了估价业务员“炒单”或“飞单”现象。如A机构入围了中国农业银行深圳分行，B机构入围了深圳市农村商业银行，一旦B机构估价业务员承接到需要在农行贷款的业务，在别无选择的情况下只能千里走单骑“飞单”至A机构，同理A机构也会发生估价业务员“飞单”至B机构的现象。因此于估价行业的健康发展而言是不提倡这种“圈地”运动的，而应倡导的是公平、公开、透明化的竞争。以上是目前估价行业普遍存在的现象，估价机构或估价行业组织应该积极主动地采取措施，实施有效的解决对策，以促使估价行业健康有序地发展。
     二、解决对策
    笔者根据多年来对估价行业发展及估价行业组织职能的了解，提出引入估价报告摘要系统等策略体系来有效遏制行业发展中的不规范行为，谨供参考：
    （一）提倡引入估价报告摘要管理系统
    估价报告摘要管理系统管理的主要内容：估价机构出具估价报告之前，负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密钥进入估价机构主系统，然后再通过个人指纹识别系统方式登录估价报告摘要管理系统，对本项目估价内容进行简要归纳（为提高效率，系统可设置好需要填写的项目，报告摘要要能反映估价行业监管的主要内容，如包括估价项目名称、估价报告号、估价目的、估价时点、估价作业日期、估价结果、估价服务收费、估价人员等信息），最后打印估价报告摘要附至估价报告首页。
    对于估价机构出具的估价报告未登录估价报告摘要管理系统，或虽然登录了估价报告摘要管理系统但未打印并附在估价报告首页的均视为不合格估价报告。估价行业组织通过定期与不定期抽查及检举揭发等方式对估价机构进行监督管理。如发现估价机构不按要求出具估价报告，应做出相应行政处罚或经济处罚。估价报告摘要管理系统的管理者为估价资质的批准单位或同级估价行业组织，建议以同级估价行业组织作为估价报告摘要管理系统的管理者，如国家一级房地产估价机构的估价报告摘要管理系统的管理者为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，依次类推。具体实施方案如下：
    （1）以行业组织为单位，建立完善的估价报告摘要管理系统。估价报告摘要管理系统必须具有五大功能，即“密钥识别功能”、“真伪识别功能”、“投诉功能”、“指纹识别功能”及“统计归纳功能”。“密钥识别功能”是指估价机构必须通过一个密钥（一个机构只能申请一个，密钥通过USB接口连接估价机构主机，其他计算机的指纹识别功能亦可生效）进入估价报告摘要系统；所谓“真伪识别功能”（真伪识别功能对外界公开）是指估价机构每次登录估价摘要系统并按规定要求填写内容后，估价摘要系统会自动出一个序列号，报告使用人可以通过该序列号登录估价报告摘要真伪识别系统确认该报告的真实性；“投诉功能”是指估价报告使用人通过“真伪识别系统”或其他方式认定不合格估价报告，对出具该估价报告的估价机构进行投诉，同时也接受因估价机构在估价活动中其他不规范行为的投诉；“指纹识别功能”是指注册房地产估价师必须通过自己的指纹验证方可进入估价报告摘要系统进行报告摘要的填写；“统计归纳功能”是估价行业组织对估价机构对估价报告摘要系统所输入的数据及指纹签到数据的统计并归纳分类。
    （2）要求注册房地产估价师在规定时间内到行业组织进行指纹录入，未在规定时间内进行指纹录入的，将其列入不予注册名单（如估价师影响到该估价机构在十五项行政许可条件中所规定的条件，通知该估价机构立即予以整改，规定时间内未完成整改的作吊销或降级处理）。注册房地产估价师变更，其指纹信息归入新的估价机构。
    （3）以中房学（或中资协、中土协）名义，地方估价行业组织转发至各省地市发行量较大的报纸上登报公告，同时地方估价行业组织主动将文件抄送至地方省市房管、国土、工商、税务、银行等主要委托估价单位。登报公告目的是提醒估价报告使用人使用经过估价摘要系统存档过的合格估价报告，同时欢迎报告使用人通过行业组织所提供的免费网络估价报告真伪识别系统进行确认，对提供不符合规定估价报告的估价机构予以投诉。
    （4）执行“指纹签到监督制”，估价行业组织对估价人员通过指纹识别方式进入估价报告摘要系统的次数进行统计，规定各估价机构按相应资质等级所要求的注册房地产估价师数量的60%以上注册房地产估价师人员每月进行不低于四次的指纹签到。如三级房地产估价机构，按十五项行政许可规定其机构至少需3名注册房地产估价师，那么按照“指纹签到制”的规定必须有3×60%即至少需两名注册房地产估价师在一个月内登录报告摘要管理系统八次，每人每月不低于四次，同一天内登录多次的视为一次。系统到月底执行自动统计数据，分门别类，对严格执行的估价机构及估价师亮绿灯通行，对不严格遵守的估价师个人或估价机构亮红灯，估价行业组织可以按估价师或估价机构管理办法予以严惩。对经常性不签到的注册房地产估价师列入重点监察范畴，以杜绝估价师“挂靠”现象。
    笔者认为估价行业组织如果能真正建立完善估价报告摘要管理系统，并对该系统进行严格的管理，能认真严格执行各项管理措施，估价市场的天空将变得更加纯洁，估价师挂靠现象将得以杜绝，小乱差的估价机构将没有生存的空间，只有这样才能还估价机构和注册房地产估价师一片蓝天与净土。
    （二）建立估价行业自律准则及估价行业问责制
    要使估价报告摘要管理系统有效的执行，还要有一套相应的管理措施。首先，要建立房地产估价行业执业自律准则。所谓房地产估价行业执业自律准则是指房地产估价机构和执业人员在房地产估价业务活动中应当遵循的行业规范。房地产估价机构和执业人员在执业过程中应绝对禁止下列行为：
    （1）以个人名义接受委托或转包估价业务，收取费用；
    （2）以不正当手段损害同行的信誉，干预委托单位对房地产估价机构的选择；
    （3）以回扣、提成、削价竞争的方式招揽业务；
    （4）执业人员同时在两个或者两个以上估价机构从事房地产估价业务；
    （5）允许他人借用自己名义从事房地产估价业务，为他人的估价结果签字盖章；
    （6）违反法律、法规要求，泄漏委托人商业秘密；
    （7）承接超过其资质规定范围的估价项目；
    （8）擅自提高或压低收费标准；
    （9）对管理部门要求填报的情况，不如实填报，弄虚作假；
    （10）接受委托单位的不合理要求，抬高或压低估价价值，或隐瞒重要事实出具不真实的估价报告；
    （11）以任何方式从委托单位接受或向委托单位索取贿赂和其他好处；
    （12）法律、法规禁止的其他行为。
    其次，用房地产估价行业问责制来监督或严惩不遵守自律准则的估价机构或估价师执业人员。只有双管齐下才能达到事半功倍的效果。要建立《有错无为问责实施办法》，要形成“有错是过，无为也是过；有错要问责，无为也要问责”的理念。一是要促使问责制规范化、制度化；二是要分清问责制对象的职责；三是问责制必须完善监督制度；四是确定完善问责制的具体实施办法。因此要及时建立行业协会调查委员会、惩戒委员会和申诉委员会，完善行业自律监管的各项程序、规则和惩戒手段。
    （三）进一步加强地方估价行业组织责任感，加强估价业务管理力度
    社会一直在倡导“呼唤责任心，培养责任感”，地方估价行业组织也应该增强自身责任感的培养，不能放任估价行业自由发展。地方估价行业组织应积极引导估价机构按国家收费标准收取评估费，拒绝违规高收费或超低收费，维护估价机构经济利益。在加强估价业务管理力度方面，建议各地市成立地方估价行业组织，以设地区、市为单位，全国一盘棋，从国土、房管、工商、银行、税务等五部门开始试点，地方估价行业组织发函至五部门建议其使用地方估价行业组织出具意见的估价报告，地方估价行业组织还应主动承担起以下几项监督工作：
    （1）事前监督。主要内容包括估价收费，至少有一名注册房地产估价师到现场勘察，拍摄影像资料等，基本符合要求则出具意见并盖章。对于影像资料要求，笔者认为注册房地产估价师拍摄的照片中至少有一张能证明其到现场的照片（如估价人员以拟估房地产为背景的照片，提倡估价人员、领勘人与拟估房地产合照最佳），照片上估价人员要与估价报告附件中估价人员一致，这样可以避免非估价人员勘察现场；
    （2)对估价报告监督。地方估价行业组织不定期对估价机构出具的估价报告进行抽查，并对抽查到的估价报告按照中房学制作的《估价报告评审表》的要求进行评审。评审时，首先要对估价报告进行报告摘要系统核对，对核对无误的报告进行评审，对弄虚作假的情况给予严惩，惩处力度要大于对不合格估价报告的惩处力度。在评审过程中，将评估价格也列入评审范围，主要对所采用的可比实例的真实性、估价参数选取的合理性和客观性进行审核。
    （3）收费监督。建立并实施“委托合同备案制度”，即估价机构要想取得地方估价行业组织出具的意见及盖章，必须提供委托双方签订的估价委托合同书复印件（验原件）。如果与国家评估收费标准偏差20%以上的，坚决不出具意见或盖章，同时要求估价机构立即纠正。这样可以杜绝评估机构通过竞相降价手段来承揽估价业务。
地方估价行业组织应积极建立估价专家库，定期对备案的估价报告进行抽查，对估价机构出具的评估报告进行价格管理，对出现评估价格异常的估价机构予以警告，严重的报估价主管机关对其进行吊销、降级处理。这样可以杜绝估价机构为迎合委托方要求而出具显失真实、客观的估价报告。
    （四）建立健全行业协作，共同监管体制
由于受我国体制所限，房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门，房地产估价师主管部门是建设部，资产估价师主管部门是财政部，而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同，但“三师”的职能却有许多共同之处，估价业务领域没有非常明显的分界线，相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面，给估价执业人员的管理带来了不小的难度，所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟，相互协作，共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象，还能进行相互间技术交流，促进行业稳健发展。
    三、结束语
    最后笔者想说的是，估价行业发展至今，尽管还存在很多令人堪忧的问题，但是只要我们估价机构、估价行业组织齐心协力，共同维护行业的利益，估价市场的北风已吹起，冬天已来临，估价市场的春天还会远吗？
参考文献：
[1] 张东祥．房地产评估新制度研究 [M]．北京：中国经济出版社，2004．32-44
[2]  中华人民共和国建设部．建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定 [Z]．2004-10-15
[3] 中华人民共和国建设部．房地产估价机构管理办法 [Z]．2005-10-12
[4] 中华人民共和国建设部．注册房地产估价师管理办法 [Z]．2006-12-25
[5] 上海市房地产估价师协会会员代表大会．上海市房地产估价行业执业自律准则 [Z]．2002-7-4
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