对房地产估价行业自律建设的一些思考

http://www.crei.cn　　来源：《中国房地产》2011年第5期

我国的房地产估价行业产生于上世纪90 年代初，估价机构多为政府部门事业单位改制后形成的企业，企业的内部管理制度和市场竞争方式存在许多问题，各级政府部门为保障行业的顺利发展也出台了一些管理制度和管理措施，但由于估价市场发展变化迅速，呈现出明显的滞后性。行业内出现了估价机构之间恶性竞争、估价师缺乏职业道德、估价行业公信力减弱等严重问题。上述这些问题，除需要政府主管部门加快评估立法，改进管理方式之外，还需要估价行业从业者从行业长远发展的角度出发，切实提升自身的业务能力和综合素质，推进行业自律体系的建设，保障估价行业的可持续发展。

一、估价师要有伦理自主性

估价行业是智力服务型行业，它与一般的生产型行业不同，估价行业服务成果完全依靠人的脑力劳动和智力服务，估价行业的核心人才实际上就是估价师。因此，估价师在行业发展和自律建设中的作用不言而喻。

估价师对于不合理的要求从内心出发肯定是不愿意答应的，但由于估价师执业的不独立性，有些事情估价师在执业过程中也无能为力。估价师不是不讲职业道德，但他们处在角色冲突中，不能够按照自己的专业意见独立执业，最终丧失伦理自主性。

层级式的组织管理方式要求估价师在工作中必须服从上级的安排，当项目经理要求估价师把估价对象房地产的价值高估或低估到某一水平时，即使估价师不愿意也必须服从。估价机构的绩效考核制度也束缚了估价师的伦理自主性。2008 年有一项针对估价结果是否会被委托方或公司最终改变的调查，345 人选择了“是”，占被调查人数的58.87%；241 人选择了“否”，占被调查人数的41.13%。

鉴于目前这种现状，估价师必须找回伦理自主性，必须要有责任意识和风险意识，要用长远的观点来看待承接的每一宗评估业务。估价师在估价活动中承担的责任包括经济责任、行政责任和刑事责任，估价活动的风险具有明显的滞后性特征，所有的责任都不是在估价活动的当下兑现的，它们需要未来市场的检验，而未来的市场状况又具有不可预见性，不可能在估价活动过程中预知。因此，如果估价师没有“事业观”，不按照职业操守和专业意见执业，就很有可能给自己未来的职业生涯留下遗憾，甚至是污点。

估价师只要从自身可持续发展的角度出发，就能够在执业过程中权衡利弊，把握住可贵的伦理自主性。虽然不是所有的估价报告都由估价师来撰写，但都需要估价师审核签字，只要估价师不在不实估价报告上签字，估价报告就没有法律效力，就不能成为经济鉴证类文件，就不会对社会经济活动产生不良影响。因此，加强估价行业自律，估价师要学会拒签。

二、估价机构要既“重市场”又“重技术”

我国的房地产估价管理制度规定估价师不能以个人的名义执业，必须以所在机构的名义从事房地产估价业务，因此，估价机构承担了估价行业的所有业务。从这个角度出发，估价机构在行业自律建设方面也应发挥最大的作用，承担最多的义务，估价机构自我约束能力直接影响整个行业自律建设的水平。

目前，估价机构在经营过程中最普遍的问题就是“重市场，轻技术”，估价机构在企业经营过程中只注重估价业务的市场获取，而不重视估价报告的技术过程。估价行业是智力服务型行业，服务成果是技术性的建议和结论，但由于目前估价业务多为政策性评估业务，市场和委托方一般只把房地产估价当作完成某一事项的手段或工具，估价报告成果本身并不被大多数市场需求者所认知。客户在需要估价结论的同时，又需要估价机构按照自己的意见或对自己有利的方向出具估价报告，在这一过程中，估价技术就变得微不足道。随着估价行业市场竞争的加剧，估价机构“重市场，轻技术”的趋势愈演愈烈。

估价机构“轻技术”的做法，给估价机构带来的风险是很大的。估价机构不关注估价技术的改进与革新，不对估价技术的研发给予投入，不对估价技术人员给予相应的支持和尊重，对估价活动中产生的新问题不具备解决的能力，进而影响估价机构的专业胜任能力，影响估价机构获取估价业务的能力，进一步影响估价机构参与市场竞争的能力，最终结果是被市场所淘汰。

估价机构“轻技术”的做法，对估价行业同样带来巨大的风险。估价机构不重视估价报告的技术思路和过程，在估价报告中没有对估价结果的有力论据和说明，估价报告的质量肯定不高，甚至低下。如果多数估价机构都不重视估价技术过程必然导致整个行业估价成果可信度降低，估价报告参考价值减少。长此以往，房地产估价报告很有可能被其他咨询性报告所替代，失去原本属于房地产估价行业的中介服务市场，影响到行业的生存与发展。

估价机构必须在重视市场拓展的同时，注重估价技术质量的提高，只有这样才能保证估价结果的客观公正，才能体现估价成果的真正价值。估价机构参与行业自律建设，最根本的就是独立、客观、公正地执业。从重视估价技术质量，保证估价结果的客观公正性出发，是估价机构加强行业自律建设的必由之路。因此，必须加强行业自律，估价机构要敢于拒绝影响公司和行业声誉的估价业务。

三、行业组织要加强协调、服务和监督功能

1.限制机构价格竞争，避免行业恶性竞争

行业组织通过制定限制价格竞争的制度，可以约束会员的违规竞争行为，还可以从根本上达到“双赢”的局面：增加行业收益额的总量，提高行业服务质量。会员机构在价格上按照一定的规则竞争后，就不能再压低价格了，为了获得估价业务，会员机构必须在服务质量上下功夫，提高服务质量，以博取市场的信任。随着从业经历的积累，不同的会员机构肯定会在不同的估价领域形成各具特色的优质服务。这是它们参与市场竞争的基石，对于没有任何优质服务的机构肯定会被市场淘汰。不同的机构形成差异化的产品服务，专于不同的估价业务类型，也就不需要在价格上一味压价，行业恶性竞争的局面就不会出现。估价机构在市场规律的指引下，根据行业组织的引导，就能够实现可持续发展的局面。

2.进行估价技术研究，为协会会员服务

行业组织（协会）对会员的服务，包含的内容十分广泛。行业组织要拓展服务品种，要针对会员的紧要需求，加强对其执业活动，特别是技术活动的支持和服务。行业组织面向所有会员，可以整合行业内存在的多种类型的专业人才，形成研究团队；可以通过与政府部门业已存在的良好关系，收集整理客观真实的市场信息和行业数据。行业组织工作人员的专业性和全职性保证了技术研究工作的连续性和动态性；行业组织的志愿性和非营利性，保证了技术研究成果的客观性、公信力和权威性。

3.开展估价师继续教育活动，保障估价师的执业水平

行业组织可以根据估价行业的发展趋势和估价工作需要改进的地方，适时安排培训内容，可以有目的性、有针对性地开展估价师继续教育培训活动。继续教育的内容不仅要包括估价技术方面的内容，从行业自律的角度出发，更要注重职业操守和行为规范的培养。

4.加强行业诚信档案建设

行业组织要形成对估价机构和估价师的监管机制，必须建立行之有效的监管体系，同时要建立估价行业诚信档案。行业诚信档案的建立是行业组织在行业自律管理工作中的一项重要工作，诚信档案要定期向社会公布。行业诚信档案包括估价机构的诚信档案和估价师的执业档案，记录估价机构和估价师在从业过程中的良好记录和违规记录，所有档案必须保证可随时查询。行业组织还要出台对机构和个人诚信记录的奖励和处罚办法，从而达到促进行业健康发展的目的。