0538-6266369
自然资æºéƒ¨åŠžå…¬åŽ…关于å°å‘《划拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·è¯„估指导æ„è§ï¼ˆè¯•è¡Œï¼‰ã€‹çš„通知
自然资æºéƒ¨åŠžå…¬åŽ…关于å°å‘《划拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·è¯„估指导æ„è§ï¼ˆè¯•è¡Œï¼‰ã€‹çš„通知
å‘布时间：2023/9/8
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å„çœã€è‡ªæ²»åŒºã€ç›´è¾–市自然资æºä¸»ç®¡éƒ¨é—¨ï¼Œæ–°ç–†ç”Ÿäº§å»ºè®¾å…µå›¢è‡ªç„¶èµ„æºä¸»ç®¡éƒ¨é—¨ï¼Œä¸å¤®å†›å§”åŽå‹¤ä¿éšœéƒ¨å†›äº‹è®¾æ–½å»ºè®¾å±€ï¼š
为科å¦åˆç†è¯„估划拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·ï¼Œéƒ¨ç»„ç»‡ç ”ç©¶åˆ¶å®šäº†ã€Šåˆ’æ‹¨å›½æœ‰å»ºè®¾ç”¨åœ°ä½¿ç”¨æƒåœ°ä»·è¯„估指导æ„è§ï¼ˆè¯•è¡Œï¼‰ã€‹ï¼ŒçŽ°
å°å‘实施。
划拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·è¯„估指导æ„è§ï¼ˆè¯•è¡Œï¼‰
自然资æºéƒ¨åŠžå…¬åŽ…
2019å¹´5月31日划拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·è¯„ä¼°
指导æ„è§
（试行）
å‰è¨€
为规范国有划拨建设用地使用æƒåœ°ä»·ï¼ˆä»¥ä¸‹ç®€ç§°â€œåˆ’拨地价â€ï¼‰è¯„ä¼°è¡Œä¸ºï¼Œæ ¹æ®ã€Šä¸åŽäººæ°‘共和国物æƒæ³•ã€‹ã€Šä¸åŽäººæ°‘共和国土
地管ç†æ³•ã€‹ã€Šä¸åŽäººæ°‘共和国城市房地产管ç†æ³•ã€‹ã€Šä¸åŽäººæ°‘共和国资产评估法》ç‰ç›¸å…³æ³•å¾‹æ³•è§„å’ŒåœŸåœ°ä¼°ä»·å›½å®¶æ ‡å‡†ã€è¡Œä¸šæ ‡å‡†ï¼Œ
制定本指导æ„è§ã€‚
本指导æ„è§ç”±è‡ªç„¶èµ„æºéƒ¨æ出并归å£ã€‚
本指导æ„è§èµ·è‰å•ä½ï¼šè‡ªç„¶èµ„æºéƒ¨è‡ªç„¶èµ„æºå¼€å‘利用å¸ã€ä¸å›½åœŸåœ°ä¼°ä»·å¸ˆä¸ŽåœŸåœ°ç™»è®°ä»£ç†äººå会。
本指导æ„è§ç”±è‡ªç„¶èµ„æºéƒ¨è´Ÿè´£è§£é‡Šã€‚
1. 地价定义
本指导æ„è§æ‰€è¿°åˆ’拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·ï¼Œæ˜¯æŒ‡ä»¥åˆ’拨方å¼å–å¾—çš„ã€æ— 年期é™åˆ¶çš„土地使用æƒä»·æ ¼ã€‚
2. å¼•ç”¨çš„æ ‡å‡†
ä¸‹åˆ—æ ‡å‡†æ‰€åŒ…å«çš„æ¡æ–‡ï¼Œé€šè¿‡åœ¨æœ¬æŒ‡å¯¼æ„è§ä¸å¼•ç”¨è€Œæž„æˆæœ¬æŒ‡å¯¼æ„è§çš„æ¡æ–‡ã€‚本指导æ„è§é¢å¸ƒæ—¶ï¼Œæ‰€ç¤ºç‰ˆæœ¬å‡ä¸ºæœ‰æ•ˆã€‚使用本指
导æ„è§çš„å„方应使用下列å„æ ‡å‡†çš„æœ€æ–°ç‰ˆæœ¬ã€‚
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》
GB/T 18507-2014《城镇土地分ç‰å®šçº§è§„程》
GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》
TD/T 1052-2017ã€Šæ ‡å®šåœ°ä»·è§„ç¨‹ã€‹
TD/T 1009-2007《城市地价动æ€ç›‘测技术规范》
《国有建设用地使用æƒå‡ºè®©åœ°ä»·è¯„估技术规范》（国土资厅å‘〔2018〕4å·ï¼‰
3.评估方法
（1）æˆæœ¬é€¼è¿‘法
（2）市场比较法
（3）公示地价系数修æ£æ³•
（4）收益还原法
（5）剩余法
划拨地价评估，应至少选用以上评估方法ä¸çš„两ç§ã€‚
4. 评估è¦ç‚¹
除éµå¾ªã€ŠåŸŽé•‡åœŸåœ°ä¼°ä»·è§„程》一般规定外，å„方法还å¯æŒ‰ä»¥ä¸‹è¦ç‚¹è¯„估：
4.1æˆæœ¬é€¼è¿‘法
（1）采用æˆæœ¬é€¼è¿‘法评估划拨地价，应选用客观的土地å–å¾—åŠå¼€å‘æˆæœ¬æ•°æ®ï¼ŒåŒ…括土地å–å¾—è´¹ã€åœŸåœ°å¼€å‘è´¹ã€ç¨Žè´¹ã€åˆ©æ¯ã€åˆ©
润ç‰åˆ†é¡¹ã€‚
（2）åˆç†ç¡®å®šåœŸåœ°å–得费。结åˆä¼°ä»·å¯¹è±¡æ‰€å¤„区ä½åŠå‘¨è¾¹åŒºåŸŸç”¨åœ°ç»“构，分æžåœ¨ä¼°ä»·æœŸæ—¥æ¨¡æ‹ŸèŽ·å–估价对象类似用地å¯èƒ½é‡‡ç”¨
的土地å–å¾—æ–¹å¼ï¼Œæµ‹ç®—相应土地å–得费。
估价对象ä½äºŽåŸŽå¸‚建æˆåŒºå¤–或远郊区域的，以估价对象周边区域平å‡å¾æ”¶è¡¥å¿å®‰ç½®è´¹ç”¨ä½œä¸ºåœŸåœ°å–得费。
估价对象ä½äºŽåŸŽå¸‚建æˆåŒºå†…的，å¯åˆç†é€‰æ‹©ä¼°ä»·å¯¹è±¡å‘¨è¾¹åŒºåŸŸæˆ–类似地区的土地收储ã€å›½æœ‰åœŸåœ°ä¸Šæˆ¿å±‹å¾æ”¶æˆ–集体建设用地拆è¿
ç‰æ¡ˆä¾‹ï¼Œç»æœŸæ—¥ã€åŒºä½ç‰ä¿®æ£åŽï¼Œç®—术平å‡ç¡®å®šä¼°ä»·å¯¹è±¡åœŸåœ°å–得费。有å˜é‡å·¥ä¸šç”¨åœ°æ”¶å‚¨æ¡ˆä¾‹çš„，å¯ä¼˜å…ˆé€‰æ‹©ä½¿ç”¨ã€‚
4.2市场比较法
（1）è¿ç”¨å¸‚场比较法时，应选择与估价对象åŒç±»åž‹çš„比较实例。比较实例主è¦æ¥æºäºŽæ”¿åºœå®žé™…划拨供地案例，选择实例时å¯ä¸
考虑供åŽå®žé™…用途。
（2）原则上应在åŒä¸€ä¾›éœ€åœˆå†…或类似地区收集ä¸å°‘于三个实例。åŒä¸€ä¾›éœ€åœˆå†…å¯æ¯”实例ä¸è¶³æ—¶ï¼Œå¯é€‚当扩大供需圈范围直至满
足æ¡ä»¶ã€‚原则上应采用三年以内的实例，三年内å¯é€‰å®žä¾‹ä¸è¶³æ—¶ï¼Œå¯å°†é€‰æ‹©å¹´é™é€‚当扩大直至满足æ¡ä»¶ï¼Œè¯„ä¼°æ—¶æ ¹æ®å¸‚场情况进行期
日修æ£ã€‚需è¦å¢žåŠ 比较实例æ¥æºæ—¶æŒ‰ç…§å…ˆè°ƒæ•´èŒƒå›´åŽè°ƒæ•´æ—¶é—´çš„原则处ç†ã€‚
（3）选择比较实例时应注æ„å› å„地供地政ç–ä¸åŒé€ æˆçš„ä»·æ ¼å†…æ¶µä¸åŒï¼Œåº”ä¿éšœæ¯”较实例能够修æ£åˆ°ä¼°ä»·å¯¹è±¡åŒä¸€ä»·æ ¼å†…涵。
4.3公示地价系数修æ£æ³•
（1）待估宗地所在区域，政府已公布划拨土地使用æƒåŸºå‡†åœ°ä»·æ—¶ï¼Œå¯é€‰ç”¨åŸºå‡†åœ°ä»·ç³»æ•°ä¿®æ£æ³•è¯„估划拨地价。采用已完æˆæ›´æ–°
但尚未å‘社会公布的划拨土地使用æƒåŸºå‡†åœ°ä»·ï¼Œéœ€ç»å¸‚ã€åŽ¿è‡ªç„¶èµ„æºä¸»ç®¡éƒ¨é—¨ä¹¦é¢åŒæ„。
（2）在已公布划拨土地使用æƒæ ‡å®šåœ°ä»·çš„城市，å¯è¿ç”¨æ ‡å®šåœ°ä»·ç³»æ•°ä¿®æ£æ³•è¿›è¡Œè¯„估。
4.4收益还原法
地方政府对划拨土地收益有处置政ç–æˆ–é€šè¿‡ç ”ç©¶æµ‹ç®—èƒ½å¤Ÿæ˜Žç¡®æ”¶ç›Šæž„æˆçš„，å¯ä¾æ®ã€ŠåŸŽé•‡åœŸåœ°ä¼°ä»·è§„程》è¿ç”¨æ”¶ç›Šè¿˜åŽŸæ³•ã€‚
4.5剩余法
在《城镇土地估价规程》剩余法æ€è·¯ä¸Šè¡ç”ŸæŠ€æœ¯è·¯çº¿ï¼Œé€šè¿‡å‡ºè®©åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒä»·æ ¼æ‰£å‡åœŸåœ°å¢žå€¼æ”¶ç›Šçš„方法评估划拨地价，å¯å®šä¹‰
为剩余（增值收益扣å‡ï¼‰æ³•ã€‚
地方已ç»å…¬å¸ƒç»ç§‘å¦è®ºè¯çš„土地增值收益的，å¯ç”¨å‡ºè®©åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒä»·æ ¼ç›´æŽ¥æ‰£å‡ç›¸å¯¹åº”的土地增值收益。
对未公布土地增值收益的地区，估价机构å¯åœ¨æ»¡è¶³æ•°ç†ç»Ÿè®¡è¦æ±‚çš„å‰æ下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。
对于仅在地方政府文件或基准地价ä¸è§„定出让金缴纳比例的，ä¸å®œå°†å…¶ä½œä¸ºç»ç§‘å¦è®ºè¯çš„土地增值收益，ä¸å¾—直接扣å‡è¯¥æ¯”例测
算划拨地价。
5.其他规定
公共管ç†ä¸Žå…¬å…±æœåŠ¡ç”¨åœ°ã€äº¤é€šè¿è¾“ç‰ç”¨åœ°ï¼Œåœ¨è¿ç”¨ä¸Šè¿°æ–¹æ³•è¯„估划拨地价时，应统ç¹è€ƒè™‘当地出让案例实际，åˆç†ç¡®å®šåˆ’拨地
价水平。
为科å¦åˆç†è¯„估划拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·ï¼Œéƒ¨ç»„ç»‡ç ”ç©¶åˆ¶å®šäº†ã€Šåˆ’æ‹¨å›½æœ‰å»ºè®¾ç”¨åœ°ä½¿ç”¨æƒåœ°ä»·è¯„估指导æ„è§ï¼ˆè¯•è¡Œï¼‰ã€‹ï¼ŒçŽ°
å°å‘实施。
划拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·è¯„估指导æ„è§ï¼ˆè¯•è¡Œï¼‰
自然资æºéƒ¨åŠžå…¬åŽ…
2019å¹´5月31日划拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·è¯„ä¼°
指导æ„è§
（试行）
å‰è¨€
为规范国有划拨建设用地使用æƒåœ°ä»·ï¼ˆä»¥ä¸‹ç®€ç§°â€œåˆ’拨地价â€ï¼‰è¯„ä¼°è¡Œä¸ºï¼Œæ ¹æ®ã€Šä¸åŽäººæ°‘共和国物æƒæ³•ã€‹ã€Šä¸åŽäººæ°‘共和国土
地管ç†æ³•ã€‹ã€Šä¸åŽäººæ°‘共和国城市房地产管ç†æ³•ã€‹ã€Šä¸åŽäººæ°‘共和国资产评估法》ç‰ç›¸å…³æ³•å¾‹æ³•è§„å’ŒåœŸåœ°ä¼°ä»·å›½å®¶æ ‡å‡†ã€è¡Œä¸šæ ‡å‡†ï¼Œ
制定本指导æ„è§ã€‚
本指导æ„è§ç”±è‡ªç„¶èµ„æºéƒ¨æ出并归å£ã€‚
本指导æ„è§èµ·è‰å•ä½ï¼šè‡ªç„¶èµ„æºéƒ¨è‡ªç„¶èµ„æºå¼€å‘利用å¸ã€ä¸å›½åœŸåœ°ä¼°ä»·å¸ˆä¸ŽåœŸåœ°ç™»è®°ä»£ç†äººå会。
本指导æ„è§ç”±è‡ªç„¶èµ„æºéƒ¨è´Ÿè´£è§£é‡Šã€‚
1. 地价定义
本指导æ„è§æ‰€è¿°åˆ’拨国有建设用地使用æƒåœ°ä»·ï¼Œæ˜¯æŒ‡ä»¥åˆ’拨方å¼å–å¾—çš„ã€æ— 年期é™åˆ¶çš„土地使用æƒä»·æ ¼ã€‚
2. å¼•ç”¨çš„æ ‡å‡†
ä¸‹åˆ—æ ‡å‡†æ‰€åŒ…å«çš„æ¡æ–‡ï¼Œé€šè¿‡åœ¨æœ¬æŒ‡å¯¼æ„è§ä¸å¼•ç”¨è€Œæž„æˆæœ¬æŒ‡å¯¼æ„è§çš„æ¡æ–‡ã€‚本指导æ„è§é¢å¸ƒæ—¶ï¼Œæ‰€ç¤ºç‰ˆæœ¬å‡ä¸ºæœ‰æ•ˆã€‚使用本指
导æ„è§çš„å„方应使用下列å„æ ‡å‡†çš„æœ€æ–°ç‰ˆæœ¬ã€‚
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》
GB/T 18507-2014《城镇土地分ç‰å®šçº§è§„程》
GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》
TD/T 1052-2017ã€Šæ ‡å®šåœ°ä»·è§„ç¨‹ã€‹
TD/T 1009-2007《城市地价动æ€ç›‘测技术规范》
《国有建设用地使用æƒå‡ºè®©åœ°ä»·è¯„估技术规范》（国土资厅å‘〔2018〕4å·ï¼‰
3.评估方法
（1）æˆæœ¬é€¼è¿‘法
（2）市场比较法
（3）公示地价系数修æ£æ³•
（4）收益还原法
（5）剩余法
划拨地价评估，应至少选用以上评估方法ä¸çš„两ç§ã€‚
4. 评估è¦ç‚¹
除éµå¾ªã€ŠåŸŽé•‡åœŸåœ°ä¼°ä»·è§„程》一般规定外，å„方法还å¯æŒ‰ä»¥ä¸‹è¦ç‚¹è¯„估：
4.1æˆæœ¬é€¼è¿‘法
（1）采用æˆæœ¬é€¼è¿‘法评估划拨地价，应选用客观的土地å–å¾—åŠå¼€å‘æˆæœ¬æ•°æ®ï¼ŒåŒ…括土地å–å¾—è´¹ã€åœŸåœ°å¼€å‘è´¹ã€ç¨Žè´¹ã€åˆ©æ¯ã€åˆ©
润ç‰åˆ†é¡¹ã€‚
（2）åˆç†ç¡®å®šåœŸåœ°å–得费。结åˆä¼°ä»·å¯¹è±¡æ‰€å¤„区ä½åŠå‘¨è¾¹åŒºåŸŸç”¨åœ°ç»“构，分æžåœ¨ä¼°ä»·æœŸæ—¥æ¨¡æ‹ŸèŽ·å–估价对象类似用地å¯èƒ½é‡‡ç”¨
的土地å–å¾—æ–¹å¼ï¼Œæµ‹ç®—相应土地å–得费。
估价对象ä½äºŽåŸŽå¸‚建æˆåŒºå¤–或远郊区域的，以估价对象周边区域平å‡å¾æ”¶è¡¥å¿å®‰ç½®è´¹ç”¨ä½œä¸ºåœŸåœ°å–得费。
估价对象ä½äºŽåŸŽå¸‚建æˆåŒºå†…的，å¯åˆç†é€‰æ‹©ä¼°ä»·å¯¹è±¡å‘¨è¾¹åŒºåŸŸæˆ–类似地区的土地收储ã€å›½æœ‰åœŸåœ°ä¸Šæˆ¿å±‹å¾æ”¶æˆ–集体建设用地拆è¿
ç‰æ¡ˆä¾‹ï¼Œç»æœŸæ—¥ã€åŒºä½ç‰ä¿®æ£åŽï¼Œç®—术平å‡ç¡®å®šä¼°ä»·å¯¹è±¡åœŸåœ°å–得费。有å˜é‡å·¥ä¸šç”¨åœ°æ”¶å‚¨æ¡ˆä¾‹çš„，å¯ä¼˜å…ˆé€‰æ‹©ä½¿ç”¨ã€‚
4.2市场比较法
（1）è¿ç”¨å¸‚场比较法时，应选择与估价对象åŒç±»åž‹çš„比较实例。比较实例主è¦æ¥æºäºŽæ”¿åºœå®žé™…划拨供地案例，选择实例时å¯ä¸
考虑供åŽå®žé™…用途。
（2）原则上应在åŒä¸€ä¾›éœ€åœˆå†…或类似地区收集ä¸å°‘于三个实例。åŒä¸€ä¾›éœ€åœˆå†…å¯æ¯”实例ä¸è¶³æ—¶ï¼Œå¯é€‚当扩大供需圈范围直至满
足æ¡ä»¶ã€‚原则上应采用三年以内的实例，三年内å¯é€‰å®žä¾‹ä¸è¶³æ—¶ï¼Œå¯å°†é€‰æ‹©å¹´é™é€‚当扩大直至满足æ¡ä»¶ï¼Œè¯„ä¼°æ—¶æ ¹æ®å¸‚场情况进行期
日修æ£ã€‚需è¦å¢žåŠ 比较实例æ¥æºæ—¶æŒ‰ç…§å…ˆè°ƒæ•´èŒƒå›´åŽè°ƒæ•´æ—¶é—´çš„原则处ç†ã€‚
（3）选择比较实例时应注æ„å› å„地供地政ç–ä¸åŒé€ æˆçš„ä»·æ ¼å†…æ¶µä¸åŒï¼Œåº”ä¿éšœæ¯”较实例能够修æ£åˆ°ä¼°ä»·å¯¹è±¡åŒä¸€ä»·æ ¼å†…涵。
4.3公示地价系数修æ£æ³•
（1）待估宗地所在区域，政府已公布划拨土地使用æƒåŸºå‡†åœ°ä»·æ—¶ï¼Œå¯é€‰ç”¨åŸºå‡†åœ°ä»·ç³»æ•°ä¿®æ£æ³•è¯„估划拨地价。采用已完æˆæ›´æ–°
但尚未å‘社会公布的划拨土地使用æƒåŸºå‡†åœ°ä»·ï¼Œéœ€ç»å¸‚ã€åŽ¿è‡ªç„¶èµ„æºä¸»ç®¡éƒ¨é—¨ä¹¦é¢åŒæ„。
（2）在已公布划拨土地使用æƒæ ‡å®šåœ°ä»·çš„城市，å¯è¿ç”¨æ ‡å®šåœ°ä»·ç³»æ•°ä¿®æ£æ³•è¿›è¡Œè¯„估。
4.4收益还原法
地方政府对划拨土地收益有处置政ç–æˆ–é€šè¿‡ç ”ç©¶æµ‹ç®—èƒ½å¤Ÿæ˜Žç¡®æ”¶ç›Šæž„æˆçš„，å¯ä¾æ®ã€ŠåŸŽé•‡åœŸåœ°ä¼°ä»·è§„程》è¿ç”¨æ”¶ç›Šè¿˜åŽŸæ³•ã€‚
4.5剩余法
在《城镇土地估价规程》剩余法æ€è·¯ä¸Šè¡ç”ŸæŠ€æœ¯è·¯çº¿ï¼Œé€šè¿‡å‡ºè®©åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒä»·æ ¼æ‰£å‡åœŸåœ°å¢žå€¼æ”¶ç›Šçš„方法评估划拨地价，å¯å®šä¹‰
为剩余（增值收益扣å‡ï¼‰æ³•ã€‚
地方已ç»å…¬å¸ƒç»ç§‘å¦è®ºè¯çš„土地增值收益的，å¯ç”¨å‡ºè®©åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒä»·æ ¼ç›´æŽ¥æ‰£å‡ç›¸å¯¹åº”的土地增值收益。
对未公布土地增值收益的地区，估价机构å¯åœ¨æ»¡è¶³æ•°ç†ç»Ÿè®¡è¦æ±‚çš„å‰æ下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。
对于仅在地方政府文件或基准地价ä¸è§„定出让金缴纳比例的，ä¸å®œå°†å…¶ä½œä¸ºç»ç§‘å¦è®ºè¯çš„土地增值收益，ä¸å¾—直接扣å‡è¯¥æ¯”例测
算划拨地价。
5.其他规定
公共管ç†ä¸Žå…¬å…±æœåŠ¡ç”¨åœ°ã€äº¤é€šè¿è¾“ç‰ç”¨åœ°ï¼Œåœ¨è¿ç”¨ä¸Šè¿°æ–¹æ³•è¯„估划拨地价时，应统ç¹è€ƒè™‘当地出让案例实际，åˆç†ç¡®å®šåˆ’拨地
价水平。
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