近一个时期，伴随着我国社会经济的飞速发展，集体建设用地大量进入市场，已逐渐成为当今社会经济活动的重要组成部分。目前集体建设用地流转已成为一个必须承认的客观现实，引起了社会各界高度重视。国家现有法律对集体建设用地没有出台严格的相关法律政策，各地的集体建设用地流转均处于探索实践阶段。济南市集体建设用地流转并未大规模出现，但随着山东省各地市进行的相关实践，以及国土资源部即将出台的土地流转新政策，济南市集体建设用地流转工作也会逐渐展开。

集体建设用地流转在南方经济发达地区已经相当普遍，据有关资料显示：淅江、上海、江苏、广东等经济发展活跃的地区乡镇企业在兼并、改制、改组和联营过程中，集体建设用地流转非常普遍。江苏、苏州已有50%以上的集体建设用地进入市场流转，面积超过10万亩。济南集体建设用地流转起步明显要比南方经济发达地区缓慢，目前流转形式主要是：

1.征转为国有土地并办理转让

现有的集体建设用地在符合土地利用总体规划的前提下，通过征地将集体土地征为国有土地，然后通过土地一级市场出让，最终实现土地使用权的转移。这类集体建设用地流转，有比较明确的法律保障，济南的集体建设用地流转主要采取这样的形式，不过许多人将这种方式列为广义的土地流转，集体建设用地通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式实现土地使用权主体变动的，才是真正意义的流转。

2.乡镇企业合并、兼并及股份制改组、出租中隐含的集体土地转让

济南市各个乡镇都有原有的乡镇企业，90年代以后许多乡镇企业经营不善，乡镇企业合并、兼并及股份制改组、出租，集体建设用地使用权在这些过程中发生了土地使用权的转移。

3.四荒地出租

济南市南部山区有大量的裸岩地、荒草地、以及坡度25度以上无法开垦利用的荒地等未利用地，很多地方将这些集体土地办理为四荒地，通过出租的形式向村集体缴纳租金，开发商获得一定年限的土地使用权，并依托南部山区的自然资源开发兴建旅游项目。

 

4.农用地直接流转为建设用地

济南市2006年之前有个别建设项目采取了先建后罚的方法，即在农用地上修建厂房等建筑设施，通过补交罚金的形式将所占建设用地合法化。由于农用地现在也可以流转，有许多人包括村集体都认为流转就是可以将自己的农用地使用权进行买卖，但是土地承包经营权流转要在依法、自愿、有偿的原则下做到三个“不得”，不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益，因此这种流转形式已经严格禁止。

㈠ 相关法规、政策的影响

 （1）国家政策影响

 国家虽然没有出台严格的法律法规来规范现有的集体建设用地流转活动，但是近年来有许多政策文件都有所涉及集体建设用地流转问题，如：国家中共中央【1997】第11号文件；中共中央【2003】第3号文件；国务院【2004】第28号文件；国土资源部【2006】第52号文件等，从这些文件中可以看出，国家支持各地积极开展对集体建设用地流转的探讨，并且希望各地通过实践能积累一些有益经验得以推广。新的政策允许集体建设用地流转，用于商业、工业、旅游等服务行业，只是严格限制进行房地产开发。

（2）济南市没有出台相应的法律、法规

2006年经山东省国土资源厅批准．在利津县中心镇陈庄镇率先进行集体建设用地流转试点，试点的总结还未完成，效果现在还不能预知。山东省各地市如烟台、临沂等地也对集体建设用地流转进行了实践，但是没有形成一个比较成熟的模式，处于探索阶段。济南市至今没有出台相关的法规政策来对本市的集体建设用地流转活动进行规范。

㈡ 集体建设用地自身存在的一些疑难问题

（1）相关法律、政策的滞后

改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地做出明确规范。

（2）开发建设的随意性

由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体建设用地的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，出现“四不统一”的现象。

（3）变现能力差

集体建设用地在土地市场上的变现能力差，具体变现在：

①法规的不健全，规划使用不合理；

②集体建设用地一般都处在城乡结合部及距离城市中心较远的地段；

③集体建设用地没有参与土地市场流通，人们对此了解程度较差；

④市场交易量小造成市场窄小，从而没有可参照比较的依据；

⑤存在一定的违法风险。

（4）使用风险大

集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大。集体建设用地使用权没有法律、法规的充分保护，而且集体建设用地所有权主体是农民集体，且在土地使用上可能有违规违法行为的存在。

 

㈠ 集体建设用地流转势在必行

农村集体建设用地流转问题各地方早已开始进行自发探索，基层的实践也获得了上层的认可，但上有国务院文件，下有持续十年的各地基层试点，“农地入市”的全国性改革措施和法规仍遥遥无期，但诸多学者都指出，农村集体建设用地流转“势在必行”。目前农村集体建设用地的“地下市场”很活跃，国家有关法律法规滞后，远不能适应市场经济的需要。转型期的中国社会变化巨大，现实中很多改革举措都是经过事后修改法律来“追认”，在某种程度上法律的程序逻辑要“服从改革的需要”，尽管这并不符合常态。

㈡ 借鉴成熟的集体建设流转的发展模式

集体建设用地的全国性改革已经探讨多年，许多地方都已出台了集体建设用地流转办法，引起了积极的社会反响，虽然实施过程还存在许多问题需要进一步完善，但是通过大面积的实践试点及尝试，相信必然会总结出比较成熟的模式。济南市可以根据自身情况及特点，借鉴这些试点地区的成功经验，出台相关政策法规来规范集体建设用地流转活动。

虽然国家集体建设用地存在着各种流转形式，但是由于济南市政府对集体建设用地流转的谨慎态度，以及集体建设用地开发的自身限制，济南市集体建设用地流转活动一直比较冷淡。党的十七届三中全会提出了建立规范的农村土地管理制度，其中土地流转极为重要，在土地流转基本原则和基本要求明确后，真正操作还需要制定具体的配套措施。国土资源部副部长鹿心社表示，国土资源部正和有关方面抓紧制定相应的办法措施，预计会有一批相应文件陆续出台，土地流转政策一旦出台，集体建设用地流转的活动将有据可依。随着全国各地集体建设用地流转的尝试、经验的积累，以及即将出台相关文件的刺激，济南市集体建设用地流转活动必然要发展前行，出台自己的集体建设用地流转办法，规范集体建设用地流转活动，探讨出适合济南发展的模式。

截止目前，2008年济南市国土资源局共发布了32块国有建设用地（居住﹑商服用地）出让信息，其中已成交23宗，分别为历下区10宗、天桥区8宗、市中区6宗、历城区1宗、槐荫区3宗、高新区3宗、长清区1宗；按土地使用用途分为16宗居住用地、10宗商服用地、6宗居住商服综合用地。在前三期《金诚简报》中已经汇总了2008-G001至2008-G025号地块的信息，本期简报补充2008-G026至2008-G052号地块成交信息；另有1宗土地未到挂牌截止期限，使用用途为商服用地，具体信息详见附表。

区域	编号	土地位置	土地面积（㎡）	土地用途	规划指标要求容积率	成交价格（万元）	成交日期	受让单位	备注
高新区	2008-G026	奥体中心东侧3-2号，体育北路以南，体育东路以东	85800    以挂牌文件为准	居住	地上≤1.5   地下≤0.7	32180	2008-7-23	成龙实业有限公司、 山东华创置业有限公司
高新区	2008-G027	奥体中心东侧3-3号，体育北路以南，体育东路以东	150086	居住	地上≤1.7   地下≤0.7	59659.45	2008-7-23	成龙实业有限公司、 山东华创置业有限公司
高新区	2008-G028	奥体中心东侧4号，体育 北路以南，体育东路以东	221969	居住	地上≤2.0   地下≤0.8		2008-7-23		流拍
天桥区	2008-G029	天桥区标山南路以北、   济泺路以东	3410	居住	地上≤1.85  地下≤0.31	1020	2008-7-23	山东龙剑房地产 开发有限公司
槐荫区	2008-G032	槐荫区经七经十路 交叉路口	13981	商服	地上≤2.7   地下≤1.0	11530	2008-7-23	济南市城市建设投资 有限公司
历下区	2008-G033	历下区历山路东侧 122号、124号	34007	居住	地上≤3.5   地下≤1.2	28428	2008-7-30	山东文华园置业有限公司
历下区	2008-G034	解放路与二环东路 交叉口西南角	9620.9	住宅、    公建（商服）	地上≤3.54   地下≤1.3		2008-10-15		流拍
长清区	2008-G035	清河街以北、文昌路以东	3022	公建（商服）	地上≤1.1   地下≤0.5	362.64	2008-10-15	长清劳动服务办公室
天桥区	2008-G036	西工商河路西侧	8295.8	住宅	地上≤1.69   地下≤0.48	2065	2008-10-15	山东重汽房地产开发 有限公司
天桥区	2008-G037	北园大街、历山路口西北侧	26521	公建（商服）	地上≤4.0    地下≤1.3		2008-10-8		流拍
区域	编号	土地位置	土地面积（㎡）	土地用途	规划指标要求容积率	成交价格（万元）	成交日期	受让单位	备注
天桥区	2008-G038	北园大街、历山路东北侧	13502	公建      （商服）	地上≤4.2   地下≤1.6		2008-10-8		流拍
天桥区	2008-G039	北园大街南侧、 北园信用合作社西侧	11212	公建      （商服）	地上≤4.3   地下≤1.8		2008-10-8		流拍
天桥区	2008-G040	济泺路西侧、津浦线北侧	123671	居住	地上≤2.05   地下≤0.8		2008-10-15		流拍
历下区		经一路北侧， 胶济铁路南侧，东泺河东侧	总面积80237    地块A：15410    地块B：12803    地块C：52024	地块A：居住     地块B：公建           （商服）    地块C：居住	A地块：地上≤2.1  地下≤0.8      B地块：地上≤1.7  地下≤0.8    C地块：地上≤2.1  地下≤0.8	36105	2008-10-9	山东保利美嘉 房地产开发公司
历下区		经十路北侧， 燕山立交西北侧	总面积:    39592    地块A：11749    地块B：27843	地块A：公建           （商服）     地块B：居住	A地块：地上≤4.0  地下≤1.4       B地块：地上≤3.0  地下≤1.2	39197.4	2008-10-9	山东中建房地产开发公司
历城区	2008-G041	历城区二环东路以东， 祝舜路以北(七里堡地块）	28883	居住	地上≤1.4   地下≤0.65	8500	2008-11-5	上海康安房地产开发有限公司、山东七里堡置业有限公司
天桥区	2008-G042	经十路以北、凤凰路以西（大山坡东侧B地块)	138740	居住	地上≤1.6   地下≤0.7	41622	2008-11-5	山东东拓置业有限公司
区域	编号	土地位置	土地面积（㎡）	土地用途	规划指标要求容积率	成交价格（万元）	成交日期	受让单位	备注
槐荫区	经七纬十二东南片区	槐荫区经七纬十二东南侧	A:5564.9	公建      （商服）	地上≤5.5   地下≤2.2		2008-10-28		流拍
	经七纬十二东南片区	槐荫区经七纬十二东南侧	B:11861.9	住宅	地上≤3.5   地下≤1.2		2008-10-28
	经七纬十二东南片区	槐荫区经七纬十二东南侧	C:6742.8	公建      （商服）	地上≤3.7   地下≤1.5		2008-10-28
	经七纬十二东南片区	槐荫区经七纬十二东南侧	D:4835.1	公建      （商服）	地上≤1.6   地下≤0.8		2008-10-28
历下区	职业工程技术学院地块	历下区经十路南侧， 燕山东路以西	A:11806	公建      （商服）	地上≤4.0   地下≤1.6	16245.6	2008-10-28	楚天置业
	职业工程技术学院地块	历下区经十路南侧， 燕山东路以西	B:7532	住宅	地上≤3.2   地下≤1.4		2008-10-28
槐荫区	2008-G043	槐荫区经十路南侧、 腊山河西侧	地块一：33079.8  地块二：251389.4	地块一： 公建（商服）    地块二： 住宅	地块一：地上≤3.13地下≤0.8 地块二：地上≤1.83地下≤0.8		2008-11-10		流拍
历下区	2008-G044	历下区浆水泉路东侧	13220	居住	地上≤1.23   地下≤0.6	3668.55	2008-11-10	三鼎房地产开发有限公司
市中区	2008-G045	市中区英雄山路西侧、 兴济河北侧	3249.7	居住	地上≤2.9   地下≤1.0	1608.6	2008-12-8	山东和辉置业发展有限公司
市中区	2008-G046	市中区二环南路南侧、 九曲路西侧	5085	居住	地上≤2.06   地下≤0.49	1372.95	2008-12-8	济南天勤置业有限公司
市中区	2008-G047	市中区阳光新路 （原水泥厂路）	22549	居住	地上≤1.9   地下≤0.8	6426.47	2008-12-8	济南市房地产开发总公司
市中区	2008-G048	市中区舜耕路西侧、 八里洼南路东侧	300.03	居住	地上≤1.25   地下≤0.52	81	2008-12-8	山东恒华置业有限公司
区域	编号	土地位置	土地面积（㎡）	土地用途	规划指标要求容积率	成交价格（万元）	成交日期	受让单位	备注
市中区	2008-G049	市中区土屋村	3822.14	居住	地上≤1.87  地下≤0.46	1490.63	2008-12-8	山东天泰置业有限公司
天桥区	2008-G050	天桥区北园大街北侧、 东工商河路西侧	458	共建商服	地上≤1.2    地下≤0.5	179	2008-12-8	大华实业有限公司
历下区趵南路零星棚户区改造地块		历下区文化西路北侧， 趵突泉南路东侧	地块一：17943    地块二：3166	地块一： 公建（商服）    地块二： 科教用地	地上≤2.52   地下≤1.1	19787.5	2008-12-1	山东金光置业有限公司
山大路电影机械厂沿街地块		历下区山大路东侧， 大东科技城北侧	4108	公建      （商服）	地上≤3.6  地下≤1.2	6160	2008-12-1	二建·融基置业有限公司
历下区报施街地块		历下区东关大街南侧， 青龙后街东侧	20653	公建      （商服）	地上≤1.84  地下≤1.5	25341.64	2008-12-1	山东华艺集团有限责任公司
市中区	2008-G051	市中区纬一路以东、 经二路以南	148814	居住	地上≤3.0  地下≤1.5	120985.78	2008-12-3	济南万达商业广场 置业有限公司
历下区	2008-G052	（奥体东侧8号）经十东路以南，体育北路北侧	20406	商服	地上≤3.0  地下≤1.5

统计数据来源：中国土地市场网、中国土地网等网站中的土地公开出让及公开成交信息

 

 

通过国家统计局近日公布的1～11月全国房地产市场运行情况显示信息，1～11月全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%；全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%；销售额19261亿元，同比下降19.8%，其中，商品住宅销售额下降20.6%。最受关注的依然是价格问题，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%，这也是自8月以来，房价第四个月环比下降，且下降幅度有扩大趋势，此前8月、9月和10月的房价环比降幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。以上数据体现了房地产市场交易量成下降趋势，从而直接影响与之相关的土地市场。

截止2008年12月31日，汇总济南市商业、住宅土地招拍挂供地交易情况，分别以供地数量、供地面积进行统计，详细情况参见以下图表：

 

 

 

 

通过图1、图２所示，济南市招拍挂土地交易市场第二、三季度商业、住宅用地供地量明显下降，第四季度供地量虽有增加，但受我国房价下跌导致房产机需求减少的影响，成交比例较前三季度有所下降，成交比例约占供地总量的73%，全年总体土地交易量成下降趋势；全年总体供地面积呈下降趋势，出让土地规模呈现较小走势。