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发布时间：2023/4/11 游览量1674

XX

X X X X X X X X X X

XX/X XXXX-XXXX-2001

农用地估价规程

Regulations for agricultural

land appraisal

（验收修改稿）

2001–XX–XX发布 2001–XX–XX实施

中华人民共和国国土资源部 发布

××× ××–×××

1、范围

本规程规定了我国农用地估价的内容、适用范围、估价原则、价格影响因素、技术途径及其程序、农用地估价方法、不同估价目的和不同利用类型下的宗地价格评估以及基准地价评估及其更新方法。

本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可整理改造为农用地的后备土地资源的价格评估。

2、引用标准

下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。在本规程出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。

　　1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；

2．《农用地分等定级规程》；

3．《城镇土地估价规程》。

第一篇 总　则

3、总则

3.1农用地估价规程制定的目的

本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。

3.2农用地估价基本原则

3.2.1 预期收益原则

预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

3.2.2 替代原则

替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。

3.2.3 报酬递增递减原则

报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。

3.2.4 贡献原则

贡献原则，是指农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。

3.2.5 合理有效利用原则

合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。

判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：

１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。

２）有效地使用：在已确定的利用方式下，能带来最佳的经济收益。

３）合法的使用：即合乎法规、政策、规划等限制条件下的最佳利用状态。

４）农用地条件的适用：即从评估对象农用地的气候、地形、地势等条件考虑的适宜利用方式。

3.2.6 变动原则

变动原则，要求农用地估价应充分考虑地价形成因素的变化，对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平。

3.2.7 供需原则

供需原则，是指农用地估价要充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。

3.3农用地价格影响因素

影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。本规程确定农用地价格的指导性影响因素体系如下：

1）肥力因素，主要包括土壤状况和水文状况，具体因素指标见附录。

2）经营耕作因素，主要包括社会经济发展水平、土地制度和农田基本设施状况，具体因素指标见附录。

3）区位条件，主要包括气候、地貌及交通通达性，具体因素体系见附录。

4）特殊因素，待估农用地所独有的特性和条件。如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件等，具体因素指标见附录。

3.4农用地价格定义

农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。

农用地宗地地价是指具体某一宗农用地，在正常市场条件下，于估价期日的评估价格。

农用地基准地价价格是指针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

3.5农用地估价成果

3.5.1宗地估价成果

1）农用地宗地估价结果报告；

2）农用地宗地估价技术报告；

3）农用地宗地估价附件。

3.5.2农用地基准地价评估成果

1）文字报告：主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等。

2）基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图、标准地块图等；

3）表格：主要包括基准地价表、基准地价因素修正说明表和基准地价因素修正系数表。

4）有关计算机软件和管理信息数据库。

3.6规程解释权

本规程由中华人民共和国国土资源部负责解释。

４、农用地估价方法

4.1 收益还原法

4.1.1 收益还原法的基本原理

收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。

4.1.2 收益还原法评估农用地价格的程序

1）搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；

2）测算年总收益；

3）测算年总费用；

4）计算年纯收益；

5）确定土地还原率；

6）选用适当的公式计算农用地价格。

4.1.3 年总收益的分析计算

年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。

1）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益

农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。

2）待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益

租金收入及保证金或押金的利息收入，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场租金进行分析计算；保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。

4.1.4 年总费用的分析计算

总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总费用时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。

1）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。

农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，如种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。

2) 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它

主要指在进行土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用。

4.1.5 求取年纯收益

土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。

4.1.6 土地还原率的确定

土地还原率可按下列方法确定：

1）租价比方法：即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似地区，相同用途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率。

2）安全利率加风险调整值法：即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展和农用地市场等状况对其影响程度而确定。

3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。

应根据当地土地市场情况，选择适当的方法，确定土地还原率。

4.1.7 计算收益价格

4.1.7.1计算收益价格的基本公式：

(4—1)

式中： P——土地价格；

a——土地年纯收益；

r ——土地还原率。

4.1.7.2有限年期的待估农用地价格应根据其使用年期进行年期修正。

公式为：

(4—2)

式中：P、a、r含义同公式(4—1)

n——土地使用年期。

4.1.7.3土地纯收益每年有变化的，应按其变化规律采用相应的公式进行计算。

4.1.8 收益还原法的适用范围

收益还原法适用于有收益的农用地价格评估。

4.2 市场比较法

4.2.1 市场比较法的基本原理

市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。

4.2.2 市场比较法估价的步骤：

1）收集和选择比较交易实例；

2）建立价格可比基础；

3）进行交易情况修正；

4）进行交易期日修正；

5）进行影响因素修正；

6）计算比准价格。

4.2.3 收集与选择比较交易实例

4.2.3.1比较交易实例收集与选择应遵循以下原则：

1）首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例；

2）用途应相同；

3）价格类型相同或可比；

4）成交日期与估价期日应接近，不宜超过三年；

5）应尽量为正常交易；

6）应至少选择三个可比较实例。

4.2.3.2交易实例搜集与调查的内容：

1）交易双方的情况及交易目的；

2）交易实例的状况，一般应包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件、特殊条件等；

3）成交价格；

4）付款方式；

5）成交日期。

4.2.4 选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和地价内涵，主要包括以下内容：

1）统一地价内涵；

2）统一付款方式，应统一为在成交日期时一次总付清；

3）统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；

4）统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

4.2.5 交易情况修正

交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下几种：

1）有利害关系人之间的交易等；

2）急买急卖的交易；

3）受债权债务关系影响的交易；

4）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；

5）相邻地块的合并交易；

6）特殊方式的交易；

7）交易税费非正常负担的交易；

8）有纠纷的交易。

在选择交易实例时，如果交易实例存在上述特殊交易情况应尽量避免选择，不得已必须采用时就需要进行交易情况修正。

1）交易情况分析

测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费额确定修正系数。

2）计算情况修正系数，计算公式为：

K_c =I_cp/ I_cb（4—3）

式中：K_c——情况修正系数；

I_cp——待估农用地情况指数；

I_cb——交易实例农用地情况指数。

4.2.6 期日修正

应将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格。具体可采用以下方法：

1）利用本地区农用地价格指数计算修正系数，计算公式为：

K_t=I_p/ I_b（4—4）

式中：K_t ——期日修正系数

I_p—— 估价期日的地价指数；

I_b—— 交易日期的地价指数。

2）利用类似农用地价格变动率确定期日修正系数（K_t）；

3）在无农用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，确定期日修正系数（K_t）；

4）通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型求取期日修正系数（K_t）。

4.2.7 影响因素修正

根据农用土地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系，并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。

影响因素根据3.3条“农用地价格影响因素”和估价对象与比较实例的具体条件确定。

影响因素状况描述应具体、明确，并尽量采用量化指标，避免采用“好”、“较好”、“较差”、“一般”等形容词。

4.2.7.1 自然因素修正系数公式

K_n= (I_oi /I_bi）（4—5）

式中：K_n ——自然因素的修正系数

I_oi ——待估农用地i因素的指数

I_bi ——交易实例i因素的指数

n —— 影响因素个数

4.2.7.2 社会经济因素修正系数公式

K_e= (I_oi /I_bi）（4—6）

式中：K_e ——社会经济因素的修正系数

I_oi、I_bi 、n 同公式（4—5）

4.2.7.3 特殊因素修正系数公式

K_s= (I_oi /I_bi）（4—7）

式中：K_s ——特殊因素的修正系数

I_oi、I_bi 、n 同公式（4—5）

4.2.8土地使用年期修正

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。

1）计算年期修正系数，年期修正系数按下式计算：

（4—8）

式中：K_y将比较实例年期修正到待估农用地使用年期的年期修正系数

r 土地还原率

m 待估农用地的使用年期

n 比较实例的使用年期

4.2.9确定待估农用地价格

比准价格的计算公式为：

P = P_b×K_c×K_t×K_n×K_e×K_s×K_y (4—9)

式中：P ——比准价格；

P_b ——交易实例价格；

K_c、K_t、K_n、K_e、K_s、K_y含义同上。

所选取的若干个交易实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算待估农用地价格：

1）简单算术平均法；

2）加权算术平均法；

3) 中位数法；

4) 众数法；

5）综合分析法。

4.2.10 市场比较法的适用范围

市场比较法适用于农用地交易市场比较发育的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。

4.3 成本逼近法

4.3.1 成本逼近法的基本原理

成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。

成本逼近法的基本公式如下：

P = E_a+E_d+T+R₁+R₂+R₃ （4—10）

式中： P：农用地价格

E_a：土地取得费

E_d：土地开发费

T：税费

R₁：利息

R₂：利润

R₃：土地增值

4.3.2 成本逼近法的估价步骤

1）判断评估对象是否适用成本逼近法；

2）搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及待估农用地增值收益等资料；

3）通过直接或间接方式求取估价对象的土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利

息、利润；

4）确定农用地增值收益；

5）按成本逼近法公式求取待估农用地的价格；

6）确定已开发土地的修正因素，并进行修正；

7）确定待估农用地的最终地价。

4.3.3 确定土地取得费

农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田客观发生的费用。

4.3.4 确定农用地开发费

农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如农田平整、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。

根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要应包括以下几方面：

1）通路：分通田间人行路、机耕路等情况；

2）供水：分上游有蓄水设施的自流供水、地下水供水、喷灌供水、滴灌供水等；

3）排水：分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等；

4）通电：考察田间耕作能否方便地使用电力；

5)土地平整：平整度应能满足农业生产的基本要求，有至少20厘米的疏松土壤的耕作

层。

在具体分析农用地的开发程度时，还应区分田块内外的情况，并根据各种开发设施的投资主体与评估对象的产权主体的权属利益关系确定评估设定的土地开发程度，并合理确定开发费用。

4.3.5 确定各项税费

主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定。

4.3.6 确定农用地开发利息

土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。

计息期间以农用地开发周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定。农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。

4.3.7 确定农用地开发利润

利润是对农用地开发投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型（行业特点）和开发周期等方面确定。

4.3.8 确定农用地增值收益

土地资源是不可再生资源，具有一定的稀缺性。合理利用土地，提高土地集约化经营程度，能够使土地生产出更多的财富。农用地增值收益是指待估农用地因增加投资进行农用地开发或者中低产田改造，使农用地生产能力得到提高，而引起的农用地价格的增值。农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型（行业特点）等方面确定。

4.3.9 计算农用地价格

根据上述各项的计算结果，利用成本逼近法的公式计算初始农用地价格。

4.3.10对农用地价格进行年期

4.3.10.1若求取的是有限年期的农用地价格时，应判断是否进行年期修正。

1）年期修正公式为：

P_T = P_O×K_y（4—11）

式中：　

P_T —— 年期修正后的农用地价格

　P_O—— 年期修正前的农用地价格

K_y —— 年期修正系数

2）年期修正系数的计算公式为：

　　　　　　（4—12）

式中：

K_y——年期修正系数；

r ——农用地还原率；

n ——农用地使用年期。

4.3.10.2判断是否进行年期修正的标准如下：

１）当农用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；

2）当农用地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，农用地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

3) 当农用地为承包、转包等农用地时，应按使用年期或剩余使用年期进行修正。

4.3.11区位修正

当区位对于农用地的经营类型影响较大时，还应对农用地价格进行区位修正。

4.3.12 成本逼近法的适用范围

成本逼近法适用于未利用土地开发为农用地或中低产田改造的价格评估。

4.4 剩余法

4.4.1剩余法的基本原理

剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。

基本公式：

P = A―B―C （4-13）

式中：P：待估农用地的价格；

A：总开发价值或开发完成后的农用地的总价格

B：整个开发项目的开发成本；

C：开发者合理利润。

4.4.2 剩余法的评估步骤

１）调查待估农用地的基本情况；

２）确定待估农用地的最有效利用方式；

３）估计开发周期和投资进度安排；

４）估算开发完成后的农用地总价格；

５）估算开发成本和开发者合理利润；

６）确定待估农用地价格。

4.4.3 估算开发完成后的农用地价格，必须根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式的农用地价格，也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格。

4.4.4 开发周期和投资进度安排应参照类似的农用地开发过程进行确定。

4.4.5 开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。

4.4.6 开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率。

4.4.7 确定待估宗地的价格

利用剩余法的基本公式求出待估宗地的价格。

4.4.8 剩余法的适用范围

剩余法适合新开发农用地的价格评估。

4.５评分估价法

4.5.1 评分估价法的基本原理

农用地价格是各种因素互相作用的结果，因此，评分估价法是以影响农用地收益的原因为估价的着眼点，按照一定的原则，建立影响农用地收益的因素体系和因素评分标准，进一步依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。

4.5.2 评分估价法的评估步骤

１）建立农用地价格影响因素体系表；

２）制定农用地价格影响因素评分标准；

３）按照1）、2）对待估宗地进行评分；

４）确定农用地单位分值价格；

５）计算待估宗地价格。

4.5.3 建立农用地价格影响因素体系表

农用地价格影响因素体系表参见附录，由县级土地行政管理部门根据当地的实际情况制定。

4.5.4 制定农用地价格影响因素评分标准

由县级土地行政管理部门依据农用地价格影响因素体系制定本区内的农用地评分表。对农用地价格影响越大的因素，评分值越高。

自然因素与社会经济因素的得分之和最高为100。

当待估农用地没有特殊因素时，特殊因素的得分为0；当有特殊因素时，可根据特殊因素对农用地的实际影响程度对其进行评分。

4.5.5 调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分

按照农用地评分表中的因素体系，逐项对待估宗地的基本情况进行调查，并确定各因素的分值。

4.5.6确定单位分值价格

农用地单位分值价格是指一定区域范围内，一定时期内，农用地得分与农用地单位价格进行转换的价格。由县级土地行政管理部门确定该县统一的农用地单位分值价格。农用地单位分值价格可由农用地市场价格资料进行回归求取。农用地单位分值价格每六年更新一次。

农用地单位分值价格的回归模型有两种类型：

1）P_B = C×S （4-14）

式中P_B ----待估农用地单位价格

C ----农用地单位分值价格

S ----待估农用地总得分

2）P_B = A·S^C（4-15）

式中P_B C S 含义同上

A 为回归系数

县级土地行政管理部门根据本县的实际情况，从以上两种回归模型中选取一种，求取农用地单位分值价格。

4.5.7 待估宗地价格计算

选择适当的公式计算待估宗地的价格。

农用地价格的计算公式：

或（4-16）

式中：P ——农用地价格

C——农用地单位分值价格

S ——待估农用地的总得分

A ——回归系数

4.5.8对农用地价格进行年期修正

若求取的是有限年期的农用地价格时，需进行年期修正。

1）年期修正同公式(4—11)

2）年期修正系数同公式(4—12)

4.5.9 评分估价法的适用范围

评分估价法适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农用地单位分值价格。

4.6 基准地价修正法

4.6.1系数修正法

4.6.1.1 基准地价系数修正法的公式

P = P₀ ×（1±∑K）× K_t× K_y （4—17）

式中：P ：待估农用地价格；

P₀：基准地价；

∑Ｋ：宗地地价影响因素修正系数和；

K_t：交易期日修正系数；

K_y：年期修正系数。

4.6.1.2基准地价系数修正法的评估步骤

1）搜集有关基准地价资料：包括基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因素资料等；

2）确定待估宗地所处级别及基准地价：根据当地农用地基准地价评估报告、基准地价图和有关基准地价批文，确定待估宗地所处级别及基准地价，并说明基准地价内涵；

3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表：按照基准地价修正系数表中的影响因素体系调查待估宗地的各影响因素状况，并对各因素状况进行准确描述；

4）依据基准地价影响因素指标说明表和修正系数表确定修正系数：根据各影响因素状况，按照基准地价修正因素说明表中的划分标准确定各因素的级别标准，并查对修正系数表确定修正系数，按下式计算系数和：

ΣK = K₁+K₂+K₃+……+K_n （4—18）

式中：ΣＫ：宗地地价影响因素修正系数和

K₁ 、K₂ …… K_n：分别为待估宗地第1、2……n因素的修正系数；

5）期日修正：待估宗地的估价期日与基准地价的评估期日若不相同，则需根据地价的变化程度进行期日修正；

6)年期修正：当待估农用地土地使用年期为有限年期时，应进行年期修正；

7）计算待估农用地价格：在确定好各修正系数后，采用公式(4—17)计算待估农用价格。

4.6.2 标准地块法

4.6.2.1标准地块法的原理

采用标准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的标准地块档案并经政府公布的相应标准地块价格，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。

4.6.2.2标准地块法的评估步骤和方法

评估步骤和方法同市场比较法。

4.6.3综合分值模型法

4.6.3.1综合分值模型法的原理

综合分值模型法是利用基准地价评估过程中所建立的地价影响因素综合分值与地价模型，评判待估农用地价格影响因素综合分值，并将其代入模型，测算出待估农用地价格的方法。

4.6.3.2综合分值模型法的评估步骤和方法

1）搜集有关基准地价资料，包括基准地价评估报告、基准地价图、农用地地价评估模型资料等；

2）确定待估农用地所处基准地价区片及适用模型；

3）调查分析待估农用地的地价影响因素，并对各因素状况进行准确描述；

4）按照待估农用地的各影响因素状况，对各影响因素进行评分，并按公式（4-19 ）计算影响因素综合分值：

　　　　　　　　（4—19）

式中：F——待估地块的影响因素综合分值；

W_i——i因子权重；

f_i——待估地块第i因子分值；

n ——因子个数。

5）将影响因素综合分值代入模型，计算待估农用地价格；

6）对计算出的待估农用地价格进行估价期日和年期修正。

4.6.4适用范围

利用基准地价成果评估宗地价适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。

第二篇农用地宗地估价

5、农用地宗地估价

5.1 农用地宗地估价程序

农用地宗地估价的具体程序为：

１）接受估价委托；

２）明确估价基本事项；

３）拟订估价作业计划；

４）估价资料的收集与整理；

５）实地查勘待估农用地；

６）选定估价方法，试算宗地价格；

　　７）分析调整试算宗地价格，确定估价结果；

８）撰写估价报告书；

９）估价报告提交、备案及估价资料分类归档。

5.2 明确估价基本事项

1）确定估价对象：确定待估宗地类型、范围、权利状况和宗地条件等；

2）确定估价目的：要有明确的估价目的；

3）确定估价期日：要确定某一估价期日；

4) 确定估价作业日期；

5) 其它有关事项。

5.3拟订估价作业计划

估价作业计划主要应包括下列内容：

１）确定估价项目性质和工作量；

２）拟调查搜集的资料及其来源渠道；

３）拟采用的估价技术路线和估价方法；

４）预计所需的时间；

５）拟订作业的步骤、作业进度和成果组成。

5.4估价资料收集与整理

5.4.1 宗地估价资料收集

5.4.1.1 区域自然条件及社会经济发展状况

收集待估农用地所在区域的自然条件及社会经济发展总体状况资料，区域自然条件资料主要包阔光、温、水、土及地形地貌等；社会经济发展状况资料包括区域土地资源状况、产业政策、区域社会经济发展水平、土地市场状况、现代化农用技术水平等。

5.4.1.2 土地利用状况

收集待估农用地有关位置、用途、四至、土地面积、土地形状、土地等级、地上附着物状况他、地籍资料等。

5.4.1.3 土地权利资料状况

收集待估农用地有关土地权利状况资料，如土地承包权、租赁权及地役权等他项权利资料。

5.4.1.4土地等级状况

收集有关待估农用地的等别和级别资料。

5.4.1.5 地价影响因素资料

收集影响待估农用地价格的有关肥力因素、经营耕作因素、区位条件和特殊因素资料。

5.4.1.5 交易实例资料

收集交易实例农用地的资料，包括其位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年限交易条件、影响地价的因素、土地价格等。

5.4.1.6 收益资料

收集待估农用地的农产品收入或年租金收入资料。

5.4.1.7 成本费用资料

收集农用地的开发成本及生产费用（农用地维护费、种苗费、肥料费、人工费、蓄工费、机工费、农药费、水利费、农舍费、工具费）等方面的资料。

5.4.1.8 基准地价资料

收集基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因素资料。

5.4.1.9 参数数据

收集有关接借贷利息率、税率、利润率、还原利率、农用地单位分值价格等参数资料。

5.4.1.10 其他资料

1）有关经济指数及农用地价格变动指数；

1）农用地利用的政策法规、条例、规定；

2）农用地利用规划等有关资料。

5.4.2 宗地估价资料整理

5.4.2.1 宗地估价资料核实与剔除

用于农用地估价的资料数据必须严格核实，来源可靠，无显著异常，对明显不合要求的和特殊极值应予以剔除。

5.4.2.2.宗地估价资料整理

1）对现有资料进行初步整理，并判断是否满足本次估价的农用地宗地的要求，并记录所缺资料，以便补充调查和收集；

2）对不全、不可靠的现有资料作好记录，以便补充资料和收集；

3）对现有资料数据要妥善保管，并存入档案。

5.5实地查勘待估农用地

估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等

5.6选定估价方法，试算宗地价格

估价人员应熟知、理解并正确运用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法等以及这些估价方法的综合运用。估价方法应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况选定。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

5.7确定估价结果

确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法：

1）简单算术平均法；

2）加权算术平均法；

3）中位数法；

4）综合分析法。

5.8 撰写估价报告

宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告，估价人员应按估价报告的规范格式撰写估价报告。

5.9估价报告提交、备案及估价资料分类归档

估价报告完成后，应及时提交给委托方，送主管部门备案，并对所用估价资料和宗地估价报告书进行分类整理和归档保管，以备查用。

6、不同估价目的的农用地估价

6.1 征用农用地价格评估

6.1.1 农用地征用是指因国家建设的需要，必须使用集体所有土地的，实行征用，土地所有权由集体所有转变为国家所有。被征用的农用地称为征用农用地。

6.1.2 征用农用地价格具有补偿性质，应按原用地类型、使用方式、收益状况及人均土地资源条件等进行分析确定。

6.1.3征用农用地价格评估主要有三种方法，即安置补偿法、综合法和市场比较法。

6.1.4安置补偿法

6.1.4.1安置补偿法是依据《中华人民共和国土地管理法》中的有关规定，对征用农用地价格进行评估的一种方法。征用农用地的安置补偿价格等于土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费的总和。

6.1.4.2确定土地补偿费和安置补助费

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。如果各省、自治区、直辖市有关于征用耕地的土地补偿费和安置补偿费具体规定，应依据其规定进行计算。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，参照各省、自治区、直辖市的有关规定进行确定。

大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法，依据国务院有关规定进行。

6.1.4.3 确定附着物和表苗补偿费

被征用农用地上的附着物和青苗的补偿标准，参照得省、自治区、直辖市规定进行。

6.1.5综合法

综合法所评估的征用农用地价格等于农用地价格、附属物价格和社会保障价格之和。

6.1.5.1 计算待征农用地价格

待估农用地价格评估可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、评分估价法等，各方法的运用见“4 农用地估价方法”。

6.1.5.2附属物价格

建筑物和构筑物价格可利用重置价格折旧法进行评估。青苗、树苗、鱼苗的价格可根据各省、自治区、直辖市的有关补偿规定计算。

6.1.5.3计算社会保障价格

社会保障价格指农民失去土地后，获得最低生活保障所需资金，可依据中国人寿保险公司个人养老保险费率计算，公式如下：

Y = ( Y_m× b + Y_w× c ) × M_I/ M₀（6—1）

式中：Y——人均社会保障价格（可保障农民基本生活水平的保险费趸缴金额）

Y_m——男性公民保险费趸缴金额基数

Y_w——女性公民保险费趸缴金额基数

b ——男性人口占总人口的比例

c ——女性人口占总人口的比例

M_I——农民基本生活费（月保险费领取标准）

M₀——月保险费基数

P_s = (A_m / A_a ) × Y （6—2）

式中：P_s —— 社会保障价格

A_m ——被征用农用地面积

A_a —— 人均农用地面积

Y 同公式(6—1 )

社会保障价格求取也可以选用市场比较法。

6.1.6市场比较法

农用地征用价格也可以选取三个以上的类似的农用地征用价格评估实例，直接利用市场比较法对进行评估。具体方法见4.2市场比较法。

6.2 承包农用地价格评估

6.2.1 农用地承包是指法人、自然人和其他组织等农业生产经营者，依照承包合同取得的对农村集体所有的或者国家所有的农用地，并在一定年期内从事农业生产经营活动的行为。

被承包的农用地称为承包农用地。承包农用地价格是指在正常市场下承包年期内的农用地的价格。

6.2.2 承包农用地的价格评估应综合考虑农用地的土壤质量、收益水平、土地承包经营期限、有无其它经营或权利限制等方面因素。

6.2.3 承包农用地价格评估方法可采用收益还原法、市场比较法和基准地价地价系数修正法等。

6.2.4 用收益还原法进行承包农用地价格评估时，由于承包方对农用地具有不完全处置权，因此，农用地还原率应比正常情况高。

6.2.5用市场比较法进行承包农用地价格评估时，应选取至少三个承包农用地价格实例。

6.3 转包农用地价格评估

6.3.1 农用地转包是指承包人把自己承包的农用地的部分或全部，以一定的条件转包给第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行合同，再由第一份合同的承包人向原发包人履行合同。农用地转包必须经过原发包人的同意。

被转包的农用地称为转包农用地。转包农用地价格是指在正常市场条件下转包期内农用地收益的现值之和。

6.3.2 农用地转包最高年限不能超过农用地的剩余承包年限。

6.3.3 农用地转包价格的评估应综合考虑农用地的土壤质量、土地收益水平、土地转包经营期限、有无其它经营或权利限制等方面进行评估。

6.3.4 农用地转包价格的评估方法可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法等。

6.3.5 用收益还原法进行农用地转包价格评估时，由于第二份合同的承包者只继承第一份合同承包者的权利，因此农用地还原率应比正常情况高。

6.3.6用市场比较法进行农用地转包价格评估时，选取至少三个农用地转包价格实例。

6.4 农用地租金评估

6.4.1 农用地租赁是指农用地出租人将农用地出租给使用者使用，由使用者与出租人签定一定年期的农用地租赁合同并按年支付租金的行为。

6.4.2 农用地租金标准应与该宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过该宗地的正常土地使用权价格标准折算，也可采用市场比较法等直接评估。

6.4.3 租赁农用地使用权的投资风险比农用地承包经营权的投资风险大，收益不确定性高，因此，租赁农用地价格还原率一般比农用地承包价格的高。

6.5 农用地拍卖底价评估

6.5.1 农用地拍卖是指农用地所有权主体将用于农业生产的荒地或者整理后的荒地（能够直接进行农业生产）进行拍卖。农用地拍卖主要指国有或集体所有的荒地和经过整理的荒地的拍卖。

6.5.2 农用地拍卖的年限不应超过国家规定的最高年限。

6.5.3 农用地拍卖估价，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国土地管理法》和《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》（国土资发[1999]30号）等有关规定进行。

6.5.4 农用地拍卖估价，可采用剩余法和成本逼近法确定其价格。但应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对拍卖价格的影响。

6.6 农用地抵押价格评估

6.6.1 农用地抵押估价是指在将农用地作为抵押债权担保而设定抵押权时对农用地进行的价格评估。

6.6.2 农用地抵押评估的是有限年期农用地价格。

6.6.3 农用地抵押估价，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国土地管理法》和《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）等有关规定进行。

6.6.4 农用地抵押估价，可采用收益还原法、市场比较法和基准地价系数修正法确定其价格。但应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价值的影响。

6.6.5 在进行农用土地抵押估价时，应区分抵押物的权利状况，应按照其相应的权利评估确定其相应的价格。

6.6.6农用地抵押价格评估应掌握前三年农用地价格的变化状动，预测未来三年的地价变动趋势，并考虑抵押风险和强制处分等因素。

6.7 农用地课税估价

6.7.1 为了按农用地质量及农用地经济价值征收农用地税，需要进行农用地价格评估。

6.7.2 农用地课税估价应与税务、财政等有关部门事先进行协调。

6.7.3 农用地课税估价应综合考虑农用土地的土壤质量、土地收益水平、土地利用类型及纳税人拥有土地的权利状况、承包经营期限、有无其它经营或权利限制等方面进行评估。

6.7.4 农用地课税估价重复率较高，要遵循简单、快速、方便的原则。

6.7.5农用地课税估价应遵循税赋公平的原则，农用地课税价格相对水平要准确。

6.7.6农用地课税估价可采用基准地价进行评估、评分估价法等方法进行。

6.7.7农用地课税估价一般可以同时评估多宗地，评估报告可作适当归并。

7、不同利用类型的农用土地宗地估价

7.1 耕地地价的评估

7.1.1 耕地的类型

耕地包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等。从土地利用的特点和对土地自然条件要求的不同，可分为水田和旱地，水田要求地形平坦、水源丰富、具有保水（不渗水）土层的地块；旱地要求土质疏松、排水通畅、地形坡度25°以下的地块。

7.1.2 耕地地价的影响因素

7.1.2.1 水田地价的影响因素

根据水田的利用性质，其地价影响因素主要有：

1)肥力因素：包括土层厚度、土壤质地、有机质含量、盐渍化程度、保水能力、水源条件、地下水状况等；

2）经营耕作因素：包括灌排条件、耕作制度、防洪排涝条件等；

3）区位条件：包括区域气候条件、路网状况、区域经济发展状况、距城市距离、人均耕地等；

4）特殊条件：包括特殊的土壤条件、气候条件等。

7.1.2.2 旱地地价的影响因素

根据旱地的利用性质，其地价影响因素主要有：

1)肥力因素：包括土层厚度、土壤质地、有机质含量、盐渍化程度、地块形状、地形坡度、地下水状况等；

2）经营耕作因素：包括灌溉条件、耕作制度、防洪排涝条件等；

3）区位条件：包括区域气候条件、路网状况、区域经济发展状况、距城市距离、人均耕地等；

4）特殊条件：包括特殊的土壤条件、气候条件等。

7.1.3 耕地地价的评估方法

耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价系数修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。

7.1.4 耕地地价评估的技术要点

1）在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近三年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力；

2）要充分考虑农田水利设施对耕地价格的影响，包括灌水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施可能产生的负面影响也应充分考虑；

3）用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率的准确与否。在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般宜采用实测的方式，即具体计算待估宗地在一年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近三年的平均值；

4）采用市场比较法时，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。

7.2 园地地价的评估

7.2.1 园地的类型

园地是指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物的用地，包括果园、桑园、茶园、橡胶园、其他园地等。

7.2.2 园地地价的影响因素

根据园地的利用性质，其地价影响因素主要有：

1）肥力因素：包括地形坡度、土层厚度、土壤质地、地下水埋深、有机质含量等；

2）经营耕作因素：包括灌溉条件、园艺设施状况等；

3）区位条件：包括区域经济发展状况、距城市距离、路网状况、区域气候条件等；

4）特殊因素：包括特殊的气候条件、土壤条件等。

7.2.3 园地地价的评估方法

园地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等；如果是新开发的园地，可采用成本逼近法；如果是待开发的园地，可采用剩余法。

7.2.4 园地地价评估的技术要点

1）在评估园地价格时，应首先准确界定估价对象是否包括果树及有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对园地价格的影响；

2）应适当考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格；

3）对于果园用地应适当考虑其区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价格的影响；

4）用收益还原法评估果园用地地价时，应尽量消除大小年对纯收益的影响，其收益及费用数据宜采用最近连续3—5年的平均值；

5）采用市场比较法评估园地地价时，也应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上果树、园林设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的果树类别及利用方式应与评估对象一致。

7.3 林地地价的评估

7.3.1 林地的类型

林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃等。

7.3.2 林地地价的影响因素

根据林地的利用性质，其地价影响因素主要有：

1）肥力因素：包括土层厚度、土壤质地、砾石含量、地形坡度等；

2）经营耕作因素：包括林业设施状况、林木经营结构等；

3）区位条件：包括区域经济发展状况、距城市距离、交通运输条件、区域气候条件等；

4）特殊因素：包括特殊的气候条件、土壤条件等。

7.3.3 林地地价的评估方法

林地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和成本逼近法等。

7.3.4 林地地价评估的技术要点

1）在评估林地价格时，应首先准确界定估价对象是否包括林木及有关林业设施等，如果包括应充分考虑包括后对林地价格的影响；

2）对具有生态及旅游价值的林地，应充分考虑生态及旅游价值对土地价格的影响；

3）用收益还原法评估林地价格时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用；

4）采用市场比较法评估林地地价时，比较案例的林木类别及林地开发经营方式应与评估对象一致，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上林木、林业设施等，如果不一致应进行一致性调整。

7.4 牧草地地价的评估

7.4.1 牧草地的类型

牧草地是指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地，包括天然草地、改良草地、人工草地等。

7.4.2 牧草地地价的影响因素

根据牧草地的利用性质，其地价影响因素主要有：

1）肥力因素：包括土层厚度、土壤质地、地下水埋深、有机质含量、地形坡度等；

2）经营耕作因素：包括草场经营方式、草场设施状况等；

3）区位条件：包括区域经济发展状况、距城市距离、路网状况、区域气候条件等；

4）特殊因素：包括特殊的气候条件、土壤条件等。

7.4.3 牧草地地价的评估方法

牧草地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用评分估价法、收益还原法、市场比较法和基准地价修正法等。

7.4.4 牧草地地价评估的技术要点

1）在评估牧草地价格时，应考虑牧草地的经营方式和草种结构，区分圈养和单独经营草场等不同方式；

2）采用收益还原法进行评估时，对于用于圈养的草场，其经营收益来源于牲畜的出售收益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生长期，收益和费用数据一般宜采用连续3—5年的平均值；对于只进行草场经营的牧草地，其经营收益主要是草场经营使用费及大草的出售收益，计算纯收益时可采用近3年的收益和费用数据平均值；

3）采用市场比较法评估牧草地地价时，应区分比较案例的交易对象与评估对象的草场类型，比较案例的草场类型及利用方式应与评估对象一致；

4）对牧草地价格评估时应适当考虑其生态价值。

7.5 水产养殖用地地价的评估

7.5.1 水产养殖用地的类型

水产养殖用地是指用于养殖水生动、植物为主水域用地。

7.5.2 水产养殖用地地价的影响因素

根据水产养殖用地的利用性质，其地价影响因素主要有：

1）水质因素：包括保水能力、水源条件、水质条件等；

2）经营耕作因素：包括养殖设施状况、养殖种类结构等；

3）区位条件：包括区域经济发展状况、距消费地距离、交通条件、养殖水面供求状况、区域气候状况等；

4）特殊因素：包括特殊的气候条件、水质条件等。

7.5.3 水产养殖用地地价的评估方法

水产养殖用地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等；如果是待开发的水产养殖用地，可采用剩余法。

7.5.4 水产养殖用地地价评估的技术要点

1）在评估水产养殖用地价格时，应首先确定估价对象类型及构成，是否包括养殖池及其有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对土地或评估对象价格的影响；

2）应适当考虑特殊的水质、气候条件对水产养殖用地产生的垄断收益及垄断价格；

3）对于水产养殖用地应适当考虑其作为水产养殖及销售的区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；

4）采用收益还原法进行评估时，其经营收益来源于水产品的出售收益，在测算总收益时应考虑所养殖水产的种类及其生长期等，收益和费用数据一般宜采用连续3—5年的平均值；

5）采用市场比较法评估水产养殖用地地价时，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括养殖池设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的养殖水产类别及经营方式应与评估对象一致。

7.6 未利用地价格的评估

7.6.1 未利用地是农用土地重要的后备土地资源，当未利用地用于开发为农用土地（包括耕地、园地、林地、牧草地和水产养殖用地）时，应采用农用土地估价方法的要求进行估价。

7.6.2 未利用地价格的评估方法

在进行未利用地价格评估时，首先应根据未利用地的规划要求或土地的开发利用计划，确定土地利用类型和土地利用方式，然后选择适当的方法进行评估。

未利用地价格的评估方法，可根据实际情况采用剩余法、市场比较法和评分估价法进行评估。

7.6.4 未利用地地价评估的技术要点

1）未利用地价格评估时应先确定未利用地的开发利用方式，包括未利用地的开发用途、开发利用率等。确定的依据主要是未利用地本身的自然条件、有关规划的要求及开发者的实际开发计划等；

2）未利用地价格评估时应适当考虑未利用地开发后的价格增值，并充分考虑未利用地的可利用与未利用程度；

3）采用剩余法评估时，按照所确定的未利用地开发利用方式调查和评估开发后的买卖价格，要求有可比较的市场交易案例；

4）采用市场比较法评估时，应调查当地的类似条件的未利用地拍卖等市场价格；

5）采用评分法评估未利用地价格时，应根据未利用地本身的各种条件建立合理的评分指标体系进行评分，并要考虑未利用地的开发适应性。

第三篇 农用地基准地价评估

8、农用地基准地价评估

8.1 农用地基准地价评估的技术路线

农用地基准地价评估应根据当地的具体条件确定适当的评估技术路线，一般情况下可采用以下技术路线：

1）在农用地定级基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价；

2）通过设置标准地块，并评估标准地块的价格，以标准地块的平均价格评估基准地价；

3）根据农用地土地质量条件或农用地定级成果，划分均质区域作为基准地价评估单元，并根据各评估单元的影响因素综合分值或定级分值、农用地市场交易资料和投入产出资料，建立综合分值与地价模型评估基准地价。

在农用地基准地价评估中，应根据本地的农用地市场状况、基础资料及技术条件，一般选择其中一条技术路线进行评估。

在确定基准地价评估技术路线过程中，已开展农用地分等定级工作的地区，应尽可能地利用分等定级的成果。

8.2 农用地基准地价评估的工作程序

1）准备工作；

2）资料调查与整理；

3）确定基准地价评估的技术路线；

4）评估基准地价；

5）成果整理，组织验收。

8.3 准备工作

准备工作主要是编写农用地基准地价评估任务书、制定基准地价评估调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域、收集和准备一些基本资料等。

基准地价评估任务书的内容包括：评估区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。

基准地价评估的各种调查表格应根据各地的实际需要制订。一些基本表格见附表A3—A9。

农用地基准地价评估工作一般以县（市）级行政区域为单位进行，工作底图以土地利用现状调查图为基础图件，比例尺与其相匹配。

8.4 采用样点地价评估基准地价

8.4.1 采用样点地价评估基准地价的步骤

采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上划分基准地价区片，调查农用地投入产出样本资料和市场交易样本资料，并计算样本地价，以样本地价的平均值评估农用地基准地价。具体评估步骤如下：

1）资料调查；

2）根据农用地分等定级的成果，按级别划分基准地价区片；

3）按区片确定农用土地利用类型；

4）投入产出样本资料和市场交易样本资料抽样调查；

5）利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并还原为地价；

6）分析市场交易案例资料，计算样本地价；

7）根据所测算的地价资料，调整基准地价区片，并计算各区片及级别基准地价。

8.4.2 资料调查的内容和要求

8.4.2.1 资料调查的内容

1）农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；

2）影响农用地地价的因素资料：根据本规程3.2条所确定的因素体系并结合当地的实际条件确定农用地基准地价影响因素体系，并调查各评估区片的影响因素状况；

3）农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；

4）社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；

5）其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。

8.4.2.2 资料调查的一般要求

1）资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；

2）调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；

3）农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位。

8.4.3 划分基准地价区片

划分基准地价区片，要求区片内的农用土地质量和价格应基本一致。根据各地的条件，划分基准地价区片可采用以下方法：

1）以土地级别为基础划分基准地价区片：即在农用地定级基础上，根据农用地定级单元总分值划分基准地价区片；

2）根据农用土地质量划分基准地价区片：对于没有进行农用土地定级的地区，可根据对农用土地质量和产量调查，将土地质量相对一致的区域划分为一个区片，并以此作为基准地价区片。采用该方法划分基准地价区片，可根据地形图、土地利用现状图、土壤图等资料，对地形、土壤、土地利用类型和水利设施状况进行综合考虑，然后将条件相似的土地划为一个区片。具体划分方法如下：

a.按地形分：例如分为平地、坡地等，或必要时可按照海拔高度、坡度、朝向等作更细的划分；

b.按土壤分：例如按土壤质地、土层厚度、土体构型等划分；

c.按水利设施分：例如按水系的受益范围、水利设施的好坏及满足程度等划分；

d.按其他因素分：例如交通条件、灾害情况、位置条件等。

上述各种因素大致相似地区，可确定为一个基准地价区片。

无论采用哪种方法，所划分的区片均应在基准地价评估测算过程中，根据所调查的各种样本地价资料进行调整，并最终确定基准地价区片。

8.4.4 确定土地利用类型

根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各区片的主要用地类型，并确定各类用地中的用地亚类，确定当地农用地基准地价评估的土地利用类型体系。

8.4.5 投入产出样本和市场交易样本资料的抽样调查

农用地投入产出样本资料和市场交易样本资料的调查采用抽样调查方式。具体调查内容按附表A3—A9。

8.4.5.1 调查样本的要求

1）样本单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；

2）样本抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分组，根据当地情况，少数用地类型可区分到亚类；

3）样本要有代表性，样本分布要均匀，样本数据应调查最近的连续三年的资料；

4）调查样本总数、每级土地及各类土地调查样本数，应符合下列要求：

E_ni / E_n = E_Ni / E_N (8—1)

式中：E_ni ——第i类用地抽取的样本单位数；

E_n ——各类用地抽取的样本单位总数；

E_Ni——第i类用地的样本单位数；

E_N ——各类用地的样本单位总数。

8.4.5.2 样本资料的整理

1）样本资料补充完善或剔除：对所有调查的样本资料均应逐表审查，对主要数据不全或不准确的，应进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本进行剔除；

2）样本资料归类：将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别、土地用途、用地效益等进行归类，当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。

8.4.6 投入产出资料和市场交易资料分析计算

8.4.6.1 投入产出样本资料的分析计算

1）年总投入的分析计算

年总投入是指估价对象土地在经营使用过程中所必须投入的每年平均的客观费用。按照农用土地生产经营的方式，其投入形式有：生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，如种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。

农业生产投入的计算，可根据所评估土地的农业生产类型，按照所投入物化劳动及活劳动的类型和数量，按估价期日的正常市场价格水平，计算投入的总费用或单位面积费用。

2）年总收入的分析计算

年总收入是指估价对象用于农业生产过程中每年平均的客观总收入，即合理、有效使用土地过程中持续而稳定获得的正常年收入。对于用于农业生产的土地来说，农产品收入主要是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产物的销售收入，包括主产物收入和副产物收入。收入的计算按照农业生产的类型，根据各种农产品的产量和质量状况，按照估价期日的正常市场价格计算总收入或单位面积平均收入。

3）按照收益还原法计算土地价格

根据计算的投入和产出数量，计算土地年纯收益，并选择适当的土地还原率，采用收益还原法计算土地价格。

8.4.6.2 市场交易样本资料的分析计算

市场交易样本资料主要包括农用土地征用、承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等。样本地价的计算，根据样本类型，采用相应的基本估价方法和相应估价目的的估价方法进行评估计算。

8.4.7 样本地价的修正及样本地价处理

样本地价的修正主要是把样本地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其它修正等。样本地价处理是指绘制样本地价图及进行样本数据检验等。

8.4.7.1 样本地价的年期修正

不同年期的样本地价资料应修正到基准地价的无限年期。计算公式为：

P_m = P_ml / [1-1/(1+r)^ml] （8—2）

式中：P_m：修正后的土地价格；

m₁：样本地价的实际年期；

P_m1：样本地价；

r_d：土地还原率。

8.4.7.2 样本地价的期日修正

不同交易时间的样本地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。修正过程中应区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在建立地价指数系统的地区，可利用地价指数进行修正。

计算公式为：

K_ij= P_is/P_ij (8—3)

式中：K_ij：第i类用地第j期地价修正到基准地价估价期日的系数；

P_is：第i类用地基准地价估价期日土地交易平均价（或地价指数）；

P_ij：第i类用地第j期土地交易平均价（或地价指数）。

对不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价计算公式为：

P_ls=K_ij×P_ji (8—4)

式中：P_ls：修正到基准地价评估期日的宗地价格；

P_ji：第j期、第i类宗地的实际成交地价。

8.4.7.3 样本地价的其它修正

根据交易地价资料情况，还应进行如下修正：

1）交易情况修正：把交易情况不正常的样本地价，修正到在公开、公平的正常市场条件下的交易地价。暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价。

2）农用土地熟化程度修正：在不同农田基本设施配套程度下的样本地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的地价。基准地价评估中的基础设施配套程度,可按各级(区片)土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。

8.4.7.4 样本数据检验

1）同一土地级别中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一级别中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对级别进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验；

2）同一级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验；

3）用T检验法或均质-方差法对样本进行异常值剔除。当检验后的数据不能满足需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据检验。

8.4.7.5 样本地价分布图的绘制

所调查和计算出的样本地价，要在工作底图上绘制样本地价分布图。

1）按不同用途分别绘制样本资料分布图；

2）土地级别界线、区片界线要反映在图上；

3）直接在图上表示地价，地价资料多时，采用分级图表示地价点；

4）样本资料应有编码，编码应反映不同用地类型、样本类型和样本序号等。

8.4.7.6 数据整理

将经过修正及样本数据处理以后的样本，按土地级别、基准地价区片、用地类型和交易方式顺序进行整理，并填入相应的表格。

8.4.8 评估区片基准地价

1）样本数量的确定。合格样本量应符合数理统计要求。

2）模型选择及基准地价计算。以区片为单位，按不同用途采用样本地价的平均值作为该区片的基准地价。公式如下：

(8—5)

或：

, (8—6)

式中：P_la ：某区片内的单位面积基准地价；

P_li ：某区片各有效样本的单位面积地价或众数样本单位面积地价；

M ：区片内可利用的有效地价样本数；

S_i：样本宗地面积。

8.4.9 级别基准地价的计算

经过上述步骤评估出不同区片的基准地价，对各区片基准地价进行比较、实地检验，调整各区片基准地价，并最终确定各区片及级别基准地价。

在由区片地价确定级别基准地价时，应采用加权平均法进行计算。

(8—7)

式中：P_j ：某级别的单位面积基准地价；

P_li ：某级别内各区片基准地价；

M ：该级别内区片个数；

S_i：区片土地面积。

8.5 采用标准地块评估基准地价

8.5.1 标准地块评估基准地价的步骤

标准地块评估基准地价，是先根据农用土地分等定级成果或按农用地均质区域划分地价区片，然后在各区片内选择若干标准地块，并根据有关农用地市场交易资料和投入产出资料评估标准地块的价格，即可将同一地价区片内的标准地块的平均地价作为该区片的基准地价。具体评估步骤如下：

1）调查和收集资料；

2）划分基准地价区片；

3）选定标准地块；

4）评定标准地块价格；

5）根据标准地块地价调整基准地价区片，计算平均地价，评估基准地价；

8.5.2 资料调查的内容及要求

资料调查的内容及要求按8.4.2条的规定执行。

8.5.3 划分基准地价区片

基准地价区片的划分方法和要求按8.4.3条的要求执行。

8.5.4 选定标准地块

在各个基准地价区片内，根据土壤、日照、灌溉、排水、面积、形状及耕作制度等方面条件，认为较具普遍性的，选择一定数量的宗地作为标准地块。具体选择过程中主要应考虑下列条件：

1）日照的时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于一般的；

2）耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的；

3）面积、形状、土壤条件属于一般的；

4）在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的；

5）灾害条件属于一般的。

每个基准地价区片的标准地块数量或面积应占该基准地价区片内田块总数或面积的10--20%。

对于已经开展农用土地分等定级的地区，如果分等定级过程所确定的标准地块数量和分布符合评估基准地价的要求，应直接采用其标准地块。

8.5.5 评估标准地块价格

1）利用调查到的市场交易地价样本资料，按照市场比较法的基本要求评估标准地块的价格。其比较分析过程同样需要分析买卖实例的条件，排除不正常的因素，修正为估价当时的正常市场条件下的买卖价格，然后据此价格进一步求取标准地块价格。评估过程按本规程市场比较法的有关规定执行。若标准地块在近三年内发生过市场交易行为，也可通过对其进行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市场条件下的土地价格；

2）利用标准地块本身的投入产出资料，采用收益还原法求取标准地块的价格；

3）利用农用地开发资料采用成本逼法评估标准地块价格；

4）标准地块价格评估必须采用两种以上方法进行。

8.5.6 调整基准地价区片，计算平均地价，评估区片及级别基准地价

根据各区片的标准地块地价水平，对所划分的基准地价区片进行分析，对不合理的划分进行调整。

按照调整后的基准地价区片内的各标准地块地价，采用适当的平均方法求取各区片的平均地价，并以此平均地价作为该区片的基准地价，并根据同一级别内各区片的基准地价，评估确定级别基准地价。各区片及级别基准地价确定的方法同8.4.8和8.4.9。

8.6 采用综合分值模型评估基准地价

8.6.1 综合分值模型评估基准地价的步骤

综合分值模型评估基准地价，是根据农用地土地质量条件或农用地定级成果，划分均质区域作为基准地价评估单元，并根据各评估单元的影响因素综合分值或定级分值、市场资料和投入产出资料，建立综合分值与地价关系模型，并利用该模型评估区片及级别基准地价。具体步骤如下：

1）资料调查；

2）确定农用地地价影响因素及其权重；

3）划分基准地价评估单元；

4）测算各评估单元影响因素综合分值；

5）划分基准地价区片；

6）样本地价的计算与整理；

7）利用样本地价评估有样本的评估单元地价；

8）建立评估单元地价与影响因素综合分值模型，评估区片及级别基准地价。

8.6.2 资料调查的内容和要求

资料调查的内容和要求参见本规程8.4.2的有关规定。

8.6.3 确定农用地地价影响因素及其权重

8.6.3.1 按照不同用地类型，根据评估地区的具体条件，参照本规程第3.3条的有关规定确定各用地类型的基准地价影响因素体系。

在完成农用地定级的地区，可考虑采用农用地定级影响因素体系。

8.6.3.2 影响因素权重的确定，可采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等。

在完成农用地定级的地区，可考虑采用农用地定级因素权重值。

8.6.4 划分基准地价评估单元

评估单元的划分应满足下列条件：

1）同一单元内用地类型、耕作制度一致性；

2）同一单元内的土地质量的一致性。

在完成农用土地定级的地区，可考虑采用农用地定级评价单元作为评估单元。

8.6.5 测算各评估单元的影响因素综合分值

影响因素综合分值的计算，可采用专家打分的方法和因素分值定量测算的方法。

在完成农用地定级的地区，可考虑采用定级单元总分值。

8.6.5.1 采用专家打分的方法，应选择当地的农业土地利用专家及有关专业人士作为专家，并设计打分表，由专家进行打分。

8.6.5.2 采用因素分值定量测算法，可按照评分估价法中的因素分值计算方法进行评价测算。

8.6.5.3 各评估单元的各影响因素的分值确定后，按照下述公式计算各评估单元的影响因素综合分值：

（8—8）

式中：F_j：j评估单元综合分值；

W_i：i因子权重；

N：因子个数；

f_ij：j评估单元i因子分值。

8.6.6 划分基准地价区片

得到评估单元影响因素综合分值后，采用数轴法、多元统计的聚类-判别法、总分频率曲线统计判断法等划分基准地价区片。采用农用地定级成果的，应以农用地级别为控制划分基准地价区片。

8.6.7 样本地价的调查、计算与修正

样本地价的调查、计算与修正按8.4.5—8.4.7的规定进行。

8.6.8 利用样本地价评估有样本的评估单元地价

对于有地价样本的评估单元，如果单元内样本数量有4个以上且样本条件能代表评估单元的一般条件，可采用平均法计算评估单元的平均地价；如果样本数量为3个以下，或虽样本数量为4个以上，但样本不具有代表性，则采用修正比较法计算评估单元地价，计算方法按照市场比较法的要求进行。

8.6.9 建立评估单元地价与影响因素综合分值模型，评估各区片及级别基准地价

分析各区片评估单元影响因素综合分值和评估单元地价之间的关系，通过相关性分析选择适当的模型，建立地价与综合分值模型。

基本模型有：

1）线性模型 Y=aX+b （8—9）

2）对数模型 Y=a×ln(x)+b （8—10）

3）乘幂模型 Y=aX^b （8—11）

4）指数模型 Y=ae^bx （8—12）

5）多项式模型 Y=aX²+bX+c （8—13）

式中： Y ：评估单元地价；

X ：评估单元影响因素综合分值；

a、b、c ：为常数；

e ：自然对数的底。

利用上述建立的评估单元地价与影响因素综合分值模型，计算所有评估单元地价，并利用评估单元地价采用平均法计算区片及级别基准地价。区片及级别基准地价计算公式同公式8—5、8—6、8—7。

如果基准地价评估范围比较小，相应的级别及区片范围也较小，则可以不划分评估单元，直接通过区片内样点地价计算区片平均地价，并建立区片平均地价与区片影响因素综合分值模型，并利用所建立的模型评估各区片的地价，在此基础上采用平均法计算各级别的基准地价，计算公式同8—7。

8.7 基准地价的确定

农用地基准地价评估一般采用一种技术路线及其相应的方法进行评估，并经实践验证即可以该种方法结果确定各级别基准地价。有条件的地区可采用两种以上方法评估农用地基准地价，根据具体情况，两种方法可以以一种方法为主，另一种方法为辅确定基准地价，也可采用两种方法结果的平均值确定基准地价。

8.8 基准地价修正系数表的编制

8.8.1 基准地价修正系数表编制的步骤

1）宗地地价影响因素选择；

2）确定各影响因素的权重；

3）各因素影响地价修正幅度值的计算；

4）计算并编制基准地价修正系数表；

5）编制基准地价修正因素说明表。

8.8.2 宗地地价影响因素的选择

宗地地价影响因素选择范围：在各级别内对宗地地价影响较大的一些自然因素、社会经济因素和特殊因素等。

宗地地价影响因素选择的原则：

a.考虑不同用途选择不同的影响因素；

b.考虑宗地条件与级别条件之间的差异。

各类型用地具体的因素选择可各类农用地估价的有关确定。

8.8.3 确定各影响因素的权重

可采用特尔菲法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。

8.8.4 各因素影响地价修正幅度值的计算

以级别或区片为单位，调查各级别或区片中正常土地收益的上限、下限值等，分别与该级别或区片的基准地价折算的土地收益相减，得到上调或下调的最高值。

上调幅度的计算公式为：

Ｆ_１＝(I_nh-I_lb)/ I_lb × 100% （8—14）

下调幅度的计算公式为：

Ｆ₂＝(I_lb - I_nl)/ I_lb × 100% (8—15)

式中：F₁：基准地价上调最大幅度；

F₂：基准地价下调最大幅度；

I_lb：基准地价折算的土地收益；

I_nh：级别或区域正常土地收益的最高值；

I_nl：级别或区域正常土地收益的最低值。

在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次。

8.8.5 计算并编制基准地价修正系数表

根据8.8.3条所确定的各因素的权重，按下式计算各因素的修正系数：

F_1i=F₁×W_i （8—16）

F_２i=F_２×W_i （8—17）

式中：F_1i：某一因素的上调系数

F_２i：某一因素的下调系数

W_i ：某一因素对宗地地价的影响权重

以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，通常为F_1i／２，同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，通常为F_２i／２，在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣编制各级别基准地价修正系数表。修正系数表的格式见附表A12。

8.8.6 编制基准地价修正因素说明表

根据8.8.2条确定的宗地地价影响因素体系，以各级别基准地价条件为一般条件，比一般条件好的分优、较优，比一般条件差的分较劣、劣，并分别进行描述，编制各级别基准地价修正因素说明表。基准地价修正因素说明表的格式见附表A11。

8.8.7 其它

1）如果采用标准地块法评估基准地价，且有详细的标准地块资料及影响因素体系，则可采用标准地块的影响因素体系编制基准地价修正系数表；

2）采用综合分值模型法评估基准地价，如果经实践检验，评估模型具有非常好的有效性，则可以直接采用所建立的模型评估宗地地价而不必建立修正体系。

8.9 基准地价图的绘制

8.9.1 基准地价图绘制的内容及其表示方法

1）基准地价图要直观反映不同级别各类农用地基准地价水平及界线、位置和与地价高低有关的道路、居民点、工矿区及土地用途等。基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、注记等来反映；

2）编图前，要将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法；

3）以基准地价区片为基本制图单元，最小上图图斑为１cm²；

4）图面应准确、清晰地标注各级别不同用途的基准地价、级别、土地用途等，具体标注方法要求如下：

a.级别分别用大写罗马数字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分别表示“一级、二级、三级……”；

b.用地类型用汉字“水、旱、园、林、养”分别表示“水田、旱地、园地、林业用地、养殖业用地”，字体为等线体；

c.基准地价额用阿拉伯数字标注在级别和用地类型之后，单位为元／平方米或万元/公顷，符号表示如下：

水 35 水 30—40

旱 30 旱 25—35

园 40 或园 35--45

林 25 林 20—28

养 50 养 45—55

d.级别和区片界线分别以线径0.4mm和0.2mm的实线表示。

5）基准地价图上要表示农村中与农业土地利用有关的主要道路，等级公路用双实线，机耕道路用0.5mm单实线，田间人行道用0.3mm单实线表示；

6）土地利用类型、地类界线、居民点等的表示方法，按《土地利用现状调查规程》的符号标准执行；

7）各地可根据需要编绘彩色基准地价图，图面以暖色为主，邻级色差不宜过大。

8.9.2 基准地价图的图面整饰

基准地价图除按要求标出级别、用地类型及相应基准地价外，还应按制图规范标出图廓、公里网、图名、指北针、图例、比例尺、制图单位、制图责任人及时间等。基准地价图图示及图例见附录B。

8.9.3 采用标准地块法评估基准地价的，应在基准地价图中准确、全面地标注标准地块的用地类型、编号、面积和地价水平等。标注图式如下：

地价水平

标准地块编号----------用地类型

土地面积

用地类型仍然采用简称表示，简化方法同8.9.1条第（4）款的要求。

8.10 农用地基准地价更新

农用地基准地价更新，是指当评估的农用地基准地价经过一段时期的使用，地价水平与实际的市场状况有较大的差别，或实际的农用土地条件发生了较大的变化等等，为保证基准地价与实际的一致性和现势性，必须定期进行基准地价更新。一般更新周期以每隔三至六年更新一次为宜。

8.10.1 农用地基准地价更新的技术路线

农用地基准地价更新的技术路线有以下三条：

1）以农用地定级为基础，采用土地投入产出资料和市场交易地价资料，按地价平均法更新基准地价；

2）利用标准地块资料，根据标准地块价格或地价指数更新基准地价；

3）通过测算地价影响因素综合分值，调整综合分值与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价。

农用地基准地价更新的技术路线和方法与基准地价评估的技术路线和方法是基本一致的，在基准地价更新过程中一般采用与基准地价评估相一致的技术路线，以减少更新工作量。也可采用不一致的技术路线和方法，但若采用新的技术路线和方法，应与基准地价评估的过程与步骤一致，以保证更新工作质量。

基准地价更新应尽量采用农用地分等定级的结果，没有开展农用地分等定级的地区应采用划分均质区域的方法划分基准地价评估单元、评估区片等。

8.10.2 地价平均法更新基准地价

对于已开展农用地分等定级工作的地区，可先判断原定级范围的准确性，再在定级的基础上，通过调查农用土地投入产出资料和市场交易资料，并运用相应方法计算样本地价，根据样本地价更新基准地价；没有开展分等定级工作的地区，宜先定级或根据土地条件划分均质区域，再进行投入产出资料调查和农用地市场交易资料调查，并计算样本地价，利用样本地价更新基准地价。

更新的步骤和方法与8.4条中基准地价评估的步骤和方法相同。

8.10.3 利用标准地块价格或地价指数更新基准地价

其基本原理是：通过定期对标准地块进行价格评估，掌握各基准地价区片内各类用地的价格变化情况，利用更新期标准地块的价格调整基准地价，或利用更新期的地价指数更新基准地价。更新步骤如下：

1）利用标准地块价格更新基准地价

分两种情况：一是直接用标准地块价格更新，二是间接用标准地块价格更新。

a.直接用标准地块价格更新基准地价

在基准地价更新期，采用一定的评估方法评估出标准地块的更新期价格，再用其分区片的标准地块价格计算区片平均价及级别基准地价，使基准地价得以更新。

b.间接用标准地块价格更新基准地价

即用标准地块价格编制该区片的农用地综合地价指数及分用途地价指数，通过地价指数来更新基准地价。

2）利用地价指数更新基准地价

利用各地建立的农用地地价指数成果，在土地级别确定或调整的基础上采用地价指数更新基准地价。基准地价更新按用途和区片分别进行。基本公式为：

P = P₀×Q/Q₀ （8—18）

式中：P ：更新后的基准地价

P₀：更新前的基准地价

Q ：基准地价更新期地价指数；

Q₀ ：基准地价评估期地价指数。

8.10.4 利用影响因素综合分值和地价关系模型更新基准地价

通过重新测算影响因素综合分值和重新调查地价样本资料，调整地价影响因素综合分值与样本地价关系模型，再利用调整后的模型更新基准地价。

更新的步骤和方法与8.6条中采用综合分值模型法评估基准地价的步骤和方法相同。

8.11 农用地基准地价评估工作检查和成果的验收

8.11.1 农用地基准地价评估工作的检查

为保证农用地基准地价评估工作的质量，国家、省（市）级国土资源管理部门应组织专门人员在农用地基准地价评估工作开展期间进行检查。检查的主要内容应包括：

1）是否按照经批准的农用地基准地价评估计划任务书的要求开展工作；

2）所确定的技术路线是否符合本地实际或切实可行；

3）资料调查工作是否符号所确定的技术路线的要求，各种资料是否属实；

4）数据整理和计算是否正确；

5）所采用的基础图件是否符合要求或适用；

6）其它需要检查的问题。

8.11.2 验收制度

为保证农用地基准地价评估成果的质量，基准地价评估或更新工作完成后，应按各级国土资源管理部门的权限划分，组织对基准地价评估成果进行验收。

1）基准地价评估或更新工作完成后，以县（市）级行政区域为单位先对成果进行全面检查，写出成果检查说明，随基准地价成果一并报请省（自治区、直辖市）国土资源管理部门进行验收；

2）各省（自治区、直辖市）国土资源管理部门负责本辖区内农用地基准地价评估成果验收。由省级国土资源管理部门和有关单位抽调技术人员组成验收组，按规定程序和内容进行验收；

3）国土资源部根据各省（自治区、直辖市）所开展的农用地基准地价评估工作情况，对各地的农用地基准地价评估成果进行抽查。

8.11.3 检查验收标准和内容

检查验收以本规程各项规定为准。验收内容及标准为：

1）基准地价评估或更新工作程序和工作方法是否科学、合理；

2）进行基础图件、准备工作、资料收集、分析、整理和地价计算检查；

3）基准地价评定检查。检查评估或更新程序、方法是否正确，基准地价评估或更新结果是否合理；

4）基准地价系数修正表等是否正确，是否符合当地实际情况；

5）编图检查。检查基准地价图编制方法及图示、符号、注记、图例是否正确，与基准地价表是否一致等；

6）基准地价评估报告检查。基准地价评估报告是否全面、论述是否清楚、对工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用的论述是否合理等；

7）检查验收部门根据需要增加的其它检查项目。

8.11.4 检查验收报告

检查验收后，由验收组写出验收报告和结论，主要内容包括：

1）检查验收组织单位、检查时间、参加验收人员和检查验收方法；

2）各分项检查验收结果及成果的综合评价；

3）不合格部分的问题类型、性质及改正意见；

4）对成果应用意见及建议。

对不合格的成果，验收组要提出改正的具体意见，待成果完成单位重新修正后，再次进行验收。

9、附录

附录A: 术语

A.1 农用地：本规程所称农用地是指以利用土地自然生产能力为主，以获得生物产品为主要目的的土地，包括耕地（种植业用地）、园地、林地、牧草地和养殖水面用地等，以及可开发为农用地的未利用土地，不包括农村建设用地。

A.2标准耕作制度：是指根据当地正常的气候和土壤条件，所确定的当地多年稳定的耕地种植制度。

A.3类似农用地

类似农用地是指与待估农用地相近邻、功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地。

A.4标准田块

标准宗地是在农用地的一定区域内设定的，其土地质量和土地利用条件等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的地块。具有代表性、中庸性和稳定性。

A.5农用地附属物价格

农用地附属物价格是指附着于农用地上或地下、保障正常农业生产的建筑物、构筑物以及青苗、树木的价格。

A.6农用地价格指数

农用地价格指数是指农用地在某一段时期内，土地价格升高或降低的幅度，也称农用地地价指数。

附录B 农用地价格影响因素表

表一：农用地价格影响因素表

肥力因素	土壤条件	表层土壤质地
		有效土层厚度
		有机质含量
		盐渍化程度
		酸碱度
		障碍层深度
	水文状况	地表水状况
		地下水状况
经营耕作因素	社会经济发展条件	人均收入水平
		单位土地投入劳动量
		农产品市场供求
		农机应用方便度
		人均土地指标
		单位土地投入资本量
	土地制度	土地利用规划
	农田基本设施状况	灌溉条件
		防洪排涝条件
		田块平整度
		供电条件
		田块大小
区位条件	气候条件	≥10℃有效积温
		日照条件
		降雨量
		降雨均衡度
		湿度
		无霜期
		灾害性天气
	地貌	地形坡度
		地块形状
		坡向
		海拔高度
		侵蚀切割
	交通条件	交通通达度
		路网密度
		对外交通便利度
		道路类型
特殊因素	特殊的气候条件	灾害性天气
		特殊的小气候条件
	特殊的土壤条件	被污染的土壤
		有特异性质的土壤
	特殊的环境条件	居民点的影响
		工程建设的影响
		环境污染状况

附录C 农用地估价工作附表

表二：评分估价法----旱地评分表

因子体系			级别	分数	备注
肥力因素	表层土壤质地	壤土	1		参考指标
		粘土	2
		砂土	3
		砾石土	4
	土壤有机质含量	>2.0%	1		参考指标
		1.5-2.0%	2
		1.0-1.5%	3
		0.6-1.0%	4
		< 0.6%	5
	有效土层厚度	> 100cm	1		参考指标
		60-100cm	2
		30-60cm	3
		<30cm	4
	距障碍层深度	60-90cm	1		参考指标
		30-60cm	2
		<30cm	3
	湿度	最适当	1
		稍为干燥	2
		稍为湿润	3
		过干	4
		过湿	5
	下层土	与上层土同质壤土	1		参考指标
		砂粘土及砂砾土	2
		强粘土及砂砾土	3
	土壤盐渍化状况	无盐渍化	1
		轻微盐渍化	2
		中度盐渍化	3
		盐渍化严重	4
	土壤污染状况	无污染	1
		轻微污染	2
		中度污染	3
		污染严重	4
经营耕作因素	耕作难易程度	容易	1
		中等	2
		较困难	3
		很困难	4
	灌溉保证率	充分满足	1
		基本满足	2
		一般满足	3
		无灌溉条件	4
	排水条件	无洪涝	1
		丰水年有短期洪涝发生	2
		丰水年有洪涝发生	3
		雨季发生洪涝	4
	面积	10亩以上	1		参考指标
		5 – 10亩	2
		1 – 5亩	3
		1 亩以下	4
区位条件	距城镇的远近及交通通达性	距城镇较近，且交通通达性较好
		距城镇较近，但交通通达性较差
		距城镇较远，但交通通达性较好
		距城镇较远，且交通通达性较差
	方位	南向	1
		西向	2
		东向	3
		北向	4
	坡度	< 2°	1
		2°– 6°度	2
		6°– 15°	3
		15°– 25°	4
		> 25°	5
特殊因素	特殊的气候条件	非常特殊小气候	1
		比较特殊小气候	2
		无特殊	3	0
	特殊的土壤条件	非常特殊土壤	1
		比较特殊土壤	2
		无特殊	3	0
	特殊的环境条件

表三：评分估价法----水田评分表

因子体系			级别	分数	备注
肥力因素	土壤质地	粘质壤土	1		参考指标
		壤土	2
		壤质粘土	3
		砂质壤土	4
		粘土	5
	土壤有机质含量	>2.0%	1		参考指标
		1.5-2.0%	2
		1.0-1.5%	3
		0.6-1.0%	4
		< 0.6%	5
	有效土层厚度	> 100cm	1		参考指标
		60-100cm	2
		30-60cm	3
		<30cm	4
	距障碍层深度	60-90cm	1		参考指标
		30-60cm	2
		<30cm	3
	土壤盐渍化状况	无盐渍化	1
		轻微盐渍化	2
		中度盐渍化	3
		盐渍化严重	4
	土壤污染状况	无污染	1
		轻微污染	2
	,	中度污染	3
		污染严重	4
经营耕作因素	耕作难易程度	容易	1
		一般	2
		不容易	3
	灌溉	自由	1
		插秧时水量不足	2
		平时可能水量不足	3
		一般水量不足	4
		时常水量不足	5
		经常水量不足	6
		用水极为缺乏	7
	排水	较好	1
		一般	2
		积水田	3
		偶而有洪水发生	4
		经常发生洪水	5
	面积	5亩以上	1		参考指标
		3 - 5 亩	2
		1 – 3亩	3
		1 亩以下	4
区位条件	距城镇的远近及交通通达性	距城镇较近，且交通通达性较好
		距城镇较近，但交通通达性较差
		距城镇较远，但交通通达性较好
		距城镇较远，且交通通达性较差
	日照	充分	1
		早晚多阴影	2
		日阴	3
特殊因素	特殊的土壤条件	非常特殊小气候	1
		比较特殊小气候	2
		无特殊	3	0
	特殊的气候条件	非常特殊土壤	1
		比较特殊土壤	2
		无特殊	3	0
	特殊的环境条件

附表四 农用土地投入——产出效益调查表

样本编号：土地位置：县（市）乡（镇）村

指标作物项目单位
产出	播种面积			公顷
	产量			千克/公顷
	市场价格			元/千克
	征购价格			元/千克
	平均价格			元/千克
	平均单产			千克/公顷
	副产品产量			千克/公顷
	副产品价格			元/千克
	合计总产出			元
物化投入	种籽		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	农家肥		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	农药		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	生长剂			元
	化肥	氮肥	数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
		磷肥	数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
		钾肥	数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
		复合肥	数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	用水		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	塑膜		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	机械作业		标准公顷	公顷
			标准单价	元/公顷
			总费用	元
	固定资产折旧		资产价值	元
			资产折旧率	%
			资产折旧额	元
	小农具购置及维修费			元
活劳动投入			合计用工量	工日
			每工工资	元/工日
			工资总额	元
管理投入	农业管理费			元
	农业贷款利息			元
	农业上交利税			元
	公共生产费用			元
效益分析	总收益			元
	总投入			元
	纯收入			元
	每公顷纯收入			元/公顷

调查人：调查时间：年月日

附表五 农用土地承包调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
发包人（单位）			地址			电话
承包人			地址			电话
土地用途			土地级别			单元号
承包时间			承包年限			承包方式
土地面积	平方米				总承包金	元
调整因素					调整后承包金	元
单位面积承包金		元/平方米		土地还原率
单位面积地价		元/平方米		总地价		元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表六 农用土地转包调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
转出人			地址			电话
承包人			地址			电话
土地用途			土地级别			单元号
转包时间			转包年限			转包方式
土地面积	平方米				总转包金	元
调整因素					调整后转包金	元
单位面积转包金		元/平方米		土地还原率
单位面积地价		元/平方米		总地价		元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表七 农用土地出租调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
出租人			地址			电话
承租人			地址			电话
土地用途			土地级别			单元号
出租时间			出租年限			出租方式
土地面积	平方米				总租金	元
调整因素					调整后租金	元
单位面积租金		元/平方米		土地还原率
单位面积地价		元/平方米		总地价			元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表八 农用土地拍卖调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
卖出人（单位）		地址		电话
买受人（单位）		地址		电话
土地用途		卖后用途		单元号
拍卖日期		买卖年限		土地级别
土地面积	平方米		总价格	元
调整因素			调整后价格	元
单位面积价格	元/平方米
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表九 农用土地抵押调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
抵押人			地址		电话
抵押权人			地址		电话
土地用途			土地级别		单元号
抵押日期			抵押期限		出租方式
土地面积	平方米			抵押面积	平方米
评估总价格	元			抵押贷款额	元
评估单位面积地价		元/平方米		调整因素
调整后单位地价		元/平方米		调整后总地价	元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表十 农用土地联营入股调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
出地人		地址		电话
出资人		地址		电话
土地用途		土地级别		单元号
联营日期		联营期限		联营方式
出地方投入土地面积	平方米		出地方所占股份比例		%
出资方出资总金额	元		出地方所占股份比例		%
单位面积地价	元/平方米		调整因素
调整后单位地价	元/平方米		调整后总地价	元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表十一 农用土地基准地价表

土地级别	基准地价		分布情况	面积（公顷）	所占比例（%）
土地级别	元/平方米	万元/亩	分布情况	面积（公顷）	所占比例（%）
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
合计	--	--	--

附表十二 用途宗地地价影响因素指标说明表

土地级别

指标标准

因素体系

Ⅰ级地

Ⅱ级地

……

优

较优

一般

较劣

劣

优

较优

一般

较劣

劣

肥力

因素

土层厚度

土壤质地

有机质含量

地下水状况

……

经营耕作因素

灌溉条件

耕作制度

经济发展水平

人均耕地

土地利用规划

……

区位条件

交通通达度

路网密度

日照条件

地形坡度

……

特殊因素

特殊气候条件

特殊土壤条件

……

附表十三 用途宗地地价影响因素修正系数表

土地级别修正系数因素体系		Ⅰ级地					Ⅱ级地					……
土地级别修正系数因素体系		优	较优	一般	较劣	劣	优	较优	一般	较劣	劣
肥力因素	土层厚度			0					0
	土壤质地			0					0
	有机质含量			0					0
	地下水状况			0					0
	……			0					0
经营耕作因素	灌溉条件			0					0
	耕作制度			0					0
	经济发展水平			0					0
	人均耕地			0					0
	土地利用规划			0					0
	……			0					0
区位条件	交通通达度			0					0
	路网密度			0					0
	日照条件			0					0
	地形坡度			0					0
	……			0					0
特殊因素	特殊气候条件			0					0
	特殊土壤条件			0					0
	……			0					0

附录D 农用地估价成果图图式

D1 农用地估价成果图式

图式名称

图式

备注

（1）级别基准地价界线

（2）农用地级别

（3）区片基准地价界线

（4）基准地价区片

（5）标准田块

（6）基准地价

0.4

1.0 (0.6)

0.8 (0.5)

24 (16)

0.3

细等线体32K(24K)

9 林

1.05

5(4) 5(4)

细等线体

36K(28K)

水 35

旱 30

林 25

5(4) 5(4)

水 30—40

旱 25—35

林 20—28

细等线体

32K(24K)

水 35

旱 30

林 25

4(3) 4(3)

水 30—40

旱 25—35

林 20—28

级别基准地价界线用0.4mm的实线绘出

农用地级别用罗马数字表示

区片基准地价界线用0.3mm的实线绘出。

区片编号用阿拉伯数字外加圆圈表示。

标准田块编号，地价水平和土地面积阿拉伯数字表示。地价水平单位为元/平方米或万元/公顷，土地面积单位为公顷

基准地价以级别为单位。各土地利用类型用汉字注记表示。级别基准地价用阿拉伯数字表示，单位元/平方米或万元/公顷

其它标准同上

基准地价以区片为单位。各土地利用类型用汉字注记表示。区片基准地价用阿拉伯数字表示，单位元/平方米或万元/公顷

其它标准同上

D2 道路及附属设施图式

图式名称	图式	备注
（1）铁路（2）公路（3）农村道路（4）水井（5）沟渠（6）农用地地上构筑物（7）防护林	8.0(6.0) 0.8(0.6) 8.0(6.0) 0.5(0.3) 5.0(3.0) 0.3（0.2） 2.0(1.0) 0. 15(0.1) 0.3（0.2） 0.1 0.15	铁路在成果图上不依比例尺表示公路在成果图上不依比例尺表示农村路在成果图上不依比例尺表示水井用符号在图上标注重要沟渠在图上标注重要农用地地上构筑物用符号在图上标注

D3 土地利用类型图式

图式名称

图式

备注

2.0

5.0 1.0

5.0

2.0

5.0

1.0

5.0

5.0 1.2

1.5

5.0 2.5

5.0

3.0

5.0 1.0

5.0

（1）水田

（2）旱地

（3）园地

（4）林地

（5）草地

（6）养殖水面

（7）未利用地

（8）村庄

（9）城镇

注：1、其它图示、符号、注记参见土地利用现状调查技术规程或有关制图规范要求。

2、图例中的尺寸以毫米为单位。

D4 ×××县（市）农用地基准地价图

×××县（市）农用地基准地价图

北

图例

比例尺：

注：字体大小据图面大小而定（中等线体）编制机关全称

比例尺可以是数字，如1：10000或以年月日

1 100 200 300 400(米)

表示。

附录E 农用地价格评估报告格式

E1 农用地估价结果报告与农用地估价技术报告的制作要求

一、纸张

应采用幅面为210×295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）

二、字体与字形号

（一）封面

1．“农用地估价结果报告”、“农用地估价技术报告”字体应为二号标宋。

2．其它内容应为三号楷体。

3．“农用地估价结果报告”和“农用地估价技术报告”应居中排列，其它内容左端对齐后居中排列。

（二）正文

1．“农用地估价结果报告”、“农用地估价技术报告”及各部分标题字体应为二号标宋。

2．其它内容应为四号仿宋。

3．正文两端对齐后居中排列。

E2 农用地估价结果报告基本内容

[一] 封面

封面的内容和格式如下：

农用地估价结果报告

[封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其它）等字样]

受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]

委托估价方：[说明委托估价的单位或个人]

估价日期：[说明所评估价格的日期，样式为××××年××月××日至××××年××月××日]

编号：[说明估价机构对该项目的编号，样式为（年度）（单位）（JG）字第××号。其中年度为提交估价报告所在年度，单位为受托估价单位，JG代表结果]

[二] 正文

正文内容和格式如下：

农用地估价结果报告

[正文标题]

一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其它）等字样]

二、委托估价方[说明委托估价的单位或个人]

三、受托估价单位[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]

四、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应说明文号、批准单位及批准日期等]

五、估价期日[说明所评估价格的具体时点，样式为××××年××月××日]

六、估价日期

七、估价对象概况

1．土地利用状况[说明评估对象的土地位置、土地用途、四至、土地面积、土地等级、地上附着物状况、地号、图号及土地证书号等]

2.土地权利状况[说明评估对象的土地所有权、使用权或承包经营权、共有权利状况。对评估对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利也要说明]

3.其它[其它需要说明的事项]

八、价格定义[说明评估价格的内涵。地价的内涵是指在估价基准日、设定土地权利、土地用途、耕作制度与开发程度条件下，一定年期(或无限年期)的价格]

九、估价依据与原则[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等；说明该项估价所遵循的主要原则。各原则的具体内容参见《农用地估价规程》（以下简称《规程》）]

十、估价方法[简要说明估价中采用的主要方法（收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法、基准地价修正法）的选择依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象的特点等，并与估价原则和估价依据衔接一致。要求所选方法不少于两种]

十一、估价结果[说明本次估价的结果，主要包括评估项目在估价期日的总地价、单位地价，单位为元、元/平方米。如用外币表示，注明外币与人民币的比价]

十二、说明事项[说明

1. 评估假设条件。

2. 该报告的使用方向与限制条件。

3. 没有实地确认或无法确认的资料或估价事项及资料的来源。

4. 评估中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5. 土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6. 技术报告归档备查编号等其他需要说明的问题。]

十三、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的至少两名土地估价师签字，并注明土地资格证号]

十四、审核人[由估价机构的估价技术总负责人作为审核人并签字]

十五、估价机构签章

（机构公章）

法人代表（签字）

××××年××月××日

十六、附件

[应包括委托估价函、估价对象土地使用证明复印件或土地产权证明材料、宗地位置图、有关背景材料、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、土地估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等]

农用地估价技术报告基本内容及其说明

[一]封面

封面的内容和格式如下：

农用地估价技术报告

[封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其它）等字样]

受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]

委托估价方：[说明委托估价的单位或个人]

估价日期：[说明所评估价格的日期，样式为××××年××月××日至××××年××月××日]

编号：[说明估价机构对该项目的编号，标准格式为：（年度）（单位）（JS）字第××号。其中年度为提交估价报告所在年度，单位为受托估价单位，JS代表技术]

[二]正文

正文内容和格式如下：

农用地估价技术报告

[正文标题]

第一部分 总述

[分标题]

一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其它）等字样]

二、委托估价方[说明该项评估的委托单位、单位所在地址、法人代表或委托的个人、联系地址]

三、受托估价方[说明该项评估的受托机构、机构地址、评估机构资格证书号、法人代表]

四、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应说明文号、批准单位及批准日期等]

五、估价期日[说明所评估价格的具体时点，样式为××××年××月××日]

六、估价日期

七、价格定义[说明评估价格的内涵。地价的内涵是指在估价基准日、设定土地权利、土地用途、耕作制度与开发程度条件下，一定年期的价格]

八、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]

九、估价结果[说明本次估价的结果，主要包括评估项目在估价期日的总地价、单位地价，单位为元、元/平方米。如用外币表示，注明外币与人民币的比价]

十、说明事项[说明

1. 评估假设条件。

2. 该报告的使用方向与限制条件。

3. 没有实地确认或无法确认的资料或估价事项及资料的来源。

4. 评估中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5. 土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6. 技术报告归档备查编号等其他需要说明的问题]

十一、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的至少两名土地估价师签字，并注明土地资格证号]

十二、审核人[由估价机构的估价技术总负责人作为审核人并签字]

十三、估价机构签章

（机构公章）

法人代表（签字）

××××年××月××日

第二部分估价对象描述及其地价影响因素分析

[分标题]

一、估价对象界定

1．土地利用状况[说明评估对象的土地位置、土地用途、四至、土地面积、土地等级、地上附着物状况、地号、图号及土地使用证书号等]

3.其它[其它需要说明的事项]

二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]

1. 肥力因素[说明宗地的土层厚度、土壤质地、有机质含量、距障碍层深度、盐渍化程度、地表水状况、地下水状况等因素对地价产生的影响]

2. 经营耕作因素[说明灌溉条件、防洪排涝条件、供电条件、耕作制度、人均土地指标（人均耕地、人均林地）、农机应用方便度、区域经济发展水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、土地利用规划限制等对评估对象地价水平产生的影响]

3. 区位条件[说明交通通达性、路网密度、地形坡度、地块形状、降雨量、降雨均衡度、无霜期、≥10℃有效积温、灾害性气候状况等因素对评估对象地价水平产生的影响]

4. 特殊因素[说明特殊的土壤条件、气候条件、权利状况、居民点的影响、工程建设的影响等因素对评估对象地价水平产生的影响]

[在对地价影响因素进行分析时，通过定性与定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾]

第三部分地价估算

[分标题]

一、估价原则[明确说明此次土地估价所遵循的原则，应体现出客观、公正、科学、合法的原则]

二、估价方法选择[根据估价对象宗地特点及项目的实际情况，依据《农用地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适当的评估方法。要求在一项评估中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据]

三、估价过程

（一）市场比较法

[应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求:

1.比较实例选择。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域、交易时间与估价期日相差不超过3年。所选实例应是实际交易实例或经土地管理部门审批的实例，并具体说明实例的使用单位、位置、用途、面积、土地等级、土地利用状况、土地开发程度、交易或审批时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。

2.因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是自然因素、社会经济因素、特殊因素。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《农用地估价规程》。以上因素与报告第二部分所分析的地价因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时说明进行因素选择的依据。

3.因素条件说明。具体说明评估对象和比较实例的因素条件列表格式如下：

表1 因素条件说明表

内容比较对象比较因素		待估宗地	实例一	实例二	实例三	实例四	….
交易时间
交易情况
肥力因素	土壤质地	壤土	壤质粘土	砂质壤土	粘质壤土	壤土
	盐渍化程度	无	轻度	无	轻度	较重
	……
经营耕作因素	灌溉条件	好	好	差	较差	较差
	农机应用方便度	容易	一般	不容易	一般	不容易
	…….
区位条件	交通通达性	临公路200米	离公路500米	离公路1500米	离公路1000米	离公路 1500米
	路网状况	较密	较密	一般	较疏	一般
	…….
特殊因素	特殊的气候条件	无	无	无	无	无
	特殊的土壤条件	无	无	无	无	无
	…….

上表中描述的应是比较因素的具体条件，不能使用相同、稍好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标。

3. 编制比较因素条件指数表

为了在因素指标量化的基础上进行比较因素的修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。

表2 比较因素指数表

内容比较对象比较因素		待估宗地	实例一	实例二	实例三	实例四	….
交易时间
交易情况
肥力因素	土壤质地	100	98	96	102	100
	盐渍化程度	100	90	100	91	85
	……
经营耕作因素	灌溉条件	100	100	80	90	91
	农机应用方便度	100	95	90	95	90
	…….
区位条件	交通通达性	100	98	94	96	94
	路网状况	100	100	98	96	98
	…….
特殊因素	特殊的土壤条件	100	100	100	100	100
	特殊的气候条件	100	100	100	100	100
	…….

4. 因素修正

在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将评估对象的因素指数与比较实例的因素进行比较，得到修正系数表。

表3 比较因素修正系数表

内容比较对象比较因素		待估宗地	实例一	实例二	实例三	实例四	….
交易时间
交易情况
自然因素	土壤质地		100/98	100/96	100/102	100/100
	盐渍化程度		100/90	100/100	100/91	100/85
	……
经营耕作因素	灌溉条件		100/100	100/80	100/90	100/91
	农机应用方便度		100/95	100/90	100/95	100/90
	…….
区位条件	交通通达性		100/98	100/94	100/96	100/94
	路网状况		100/100	100/98	100/96	100/98
	…….
特殊因素	特殊的气候条件		100/100	100/100	100/100	100/100
	特殊的土壤条件		100/100	100/100	100/100	100/100
	…….

5. 实例修正后的地价计算

经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到评估对象条件的地价，依据《规程》的地价计算公式，最后确定待估土地的价格]

（二）收益还原法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1. 具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。

2. 总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准。

3. 说明纯收益的测算依据和方法

4. 明确说明还原率的种类的确定方法、依据和具体标准

5. 明确说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定]

（三）成本逼近法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1. 详细说明土地取得费用的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，应首先符合国家法律、法规等，不合理收费不应作为依据。同时说明所依据文件名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；没有文件论据的，如属于当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，用到当地不同区域的费用标准，要在对在区域进行充分调查实际情况的基础上，分析后确定客观取得费用，并说明原因。

2. 明确所评估土地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

3. 有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在报告中说明依据及其来源、分析计算过程及结果。

4. 说明土地价格的确定方法和结果]

（四）剩余法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1. 通过分析评估宗地的条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。

2. 明确评估宗地开发完成后的利用方式及目前市场状况下估算的土地总价，并说明估算方法及依据。

3. 对计算中采用的利息、税费、开发商利润等要具体说明其选择依据和标准。

4. 说明计算公式、计算过程和结果]

（五）评分估价法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1. 具体说明评分系数表中各评分因素的选择原则或依据。

2. 确定的农用地单位分值价格，并对其进行必要的说明。

3. 说明采用的回归方程，并说明选择理由。

4. 说明计算公式、计算过程和结果]

（六）基准地价修正法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1.具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及利用基准地价计算宗地价格的公式等。

2.说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区片。

3.说明估价对象的各项因素具体条件。

4.说明年期、期日及其它影响地价因素相应的修正系数。

5.计算宗地地价]

四、地价的确定

1. 说明地价确定的方法 [要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格为主确定宗地地价的，要解释其方法选择的依据]

2. 估价结果 [应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，并用大写表示的地价金额。如外币表示地价，应说明估价基准日外币与人民币的比价]

第四部分附件

[分标题]

[应包括委托估价函、估价对象土地使用证明、土地承包合同及其他土地使用证明材料、地籍图、宗地位置图、评估对象照片、有关背景材料、原始资料及实地勘测数据及估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等]

××××年×× 月×× 日

, (8—6)

式中：P_la ：某区片内的单位面积基准地价；

P_li ：某区片各有效样本的单位面积地价或众数样本单位面积地价；

M ：区片内可利用的有效地价样本数；

S_i：样本宗地面积。

8.4.9 级别基准地价的计算

经过上述步骤评估出不同区片的基准地价，对各区片基准地价进行比较、实地检验，调整各区片基准地价，并最终确定各区片及级别基准地价。

在由区片地价确定级别基准地价时，应采用加权平均法进行计算。

(8—7)

式中：P_j ：某级别的单位面积基准地价；

P_li ：某级别内各区片基准地价；

M ：该级别内区片个数；

S_i：区片土地面积。

8.5 采用标准地块评估基准地价

8.5.1 标准地块评估基准地价的步骤

1）调查和收集资料；

2）划分基准地价区片；

3）选定标准地块；

4）评定标准地块价格；

5）根据标准地块地价调整基准地价区片，计算平均地价，评估基准地价；

8.5.2 资料调查的内容及要求

资料调查的内容及要求按8.4.2条的规定执行。

8.5.3 划分基准地价区片

基准地价区片的划分方法和要求按8.4.3条的要求执行。

8.5.4 选定标准地块

1）日照的时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于一般的；

2）耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的；

3）面积、形状、土壤条件属于一般的；

4）在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的；

5）灾害条件属于一般的。

每个基准地价区片的标准地块数量或面积应占该基准地价区片内田块总数或面积的10--20%。

对于已经开展农用土地分等定级的地区，如果分等定级过程所确定的标准地块数量和分布符合评估基准地价的要求，应直接采用其标准地块。

8.5.5 评估标准地块价格

2）利用标准地块本身的投入产出资料，采用收益还原法求取标准地块的价格；

3）利用农用地开发资料采用成本逼法评估标准地块价格；

4）标准地块价格评估必须采用两种以上方法进行。

8.5.6 调整基准地价区片，计算平均地价，评估区片及级别基准地价

根据各区片的标准地块地价水平，对所划分的基准地价区片进行分析，对不合理的划分进行调整。

8.6 采用综合分值模型评估基准地价

8.6.1 综合分值模型评估基准地价的步骤

1）资料调查；

2）确定农用地地价影响因素及其权重；

3）划分基准地价评估单元；

4）测算各评估单元影响因素综合分值；

5）划分基准地价区片；

6）样本地价的计算与整理；

7）利用样本地价评估有样本的评估单元地价；

8）建立评估单元地价与影响因素综合分值模型，评估区片及级别基准地价。

8.6.2 资料调查的内容和要求

资料调查的内容和要求参见本规程8.4.2的有关规定。

8.6.3 确定农用地地价影响因素及其权重

8.6.3.1 按照不同用地类型，根据评估地区的具体条件，参照本规程第3.3条的有关规定确定各用地类型的基准地价影响因素体系。

在完成农用地定级的地区，可考虑采用农用地定级影响因素体系。

8.6.3.2 影响因素权重的确定，可采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等。

在完成农用地定级的地区，可考虑采用农用地定级因素权重值。

8.6.4 划分基准地价评估单元

评估单元的划分应满足下列条件：

1）同一单元内用地类型、耕作制度一致性；

2）同一单元内的土地质量的一致性。

在完成农用土地定级的地区，可考虑采用农用地定级评价单元作为评估单元。

8.6.5 测算各评估单元的影响因素综合分值

影响因素综合分值的计算，可采用专家打分的方法和因素分值定量测算的方法。

在完成农用地定级的地区，可考虑采用定级单元总分值。

8.6.5.1 采用专家打分的方法，应选择当地的农业土地利用专家及有关专业人士作为专家，并设计打分表，由专家进行打分。

8.6.5.2 采用因素分值定量测算法，可按照评分估价法中的因素分值计算方法进行评价测算。

8.6.5.3 各评估单元的各影响因素的分值确定后，按照下述公式计算各评估单元的影响因素综合分值：

（8—8）

式中：F_j：j评估单元综合分值；

W_i：i因子权重；

N：因子个数；

f_ij：j评估单元i因子分值。

8.6.6 划分基准地价区片

8.6.7 样本地价的调查、计算与修正

样本地价的调查、计算与修正按8.4.5—8.4.7的规定进行。

8.6.8 利用样本地价评估有样本的评估单元地价

8.6.9 建立评估单元地价与影响因素综合分值模型，评估各区片及级别基准地价

分析各区片评估单元影响因素综合分值和评估单元地价之间的关系，通过相关性分析选择适当的模型，建立地价与综合分值模型。

基本模型有：

1）线性模型 Y=aX+b （8—9）

2）对数模型 Y=a×ln(x)+b （8—10）

3）乘幂模型 Y=aX^b （8—11）

4）指数模型 Y=ae^bx （8—12）

5）多项式模型 Y=aX²+bX+c （8—13）

式中： Y ：评估单元地价；

X ：评估单元影响因素综合分值；

a、b、c ：为常数；

e ：自然对数的底。

8.7 基准地价的确定

8.8 基准地价修正系数表的编制

8.8.1 基准地价修正系数表编制的步骤

1）宗地地价影响因素选择；

2）确定各影响因素的权重；

3）各因素影响地价修正幅度值的计算；

4）计算并编制基准地价修正系数表；

5）编制基准地价修正因素说明表。

8.8.2 宗地地价影响因素的选择

宗地地价影响因素选择范围：在各级别内对宗地地价影响较大的一些自然因素、社会经济因素和特殊因素等。

宗地地价影响因素选择的原则：

a.考虑不同用途选择不同的影响因素；

b.考虑宗地条件与级别条件之间的差异。

各类型用地具体的因素选择可各类农用地估价的有关确定。

8.8.3 确定各影响因素的权重

可采用特尔菲法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。

8.8.4 各因素影响地价修正幅度值的计算

上调幅度的计算公式为：

Ｆ_１＝(I_nh-I_lb)/ I_lb × 100% （8—14）

下调幅度的计算公式为：

Ｆ₂＝(I_lb - I_nl)/ I_lb × 100% (8—15)

式中：F₁：基准地价上调最大幅度；

F₂：基准地价下调最大幅度；

I_lb：基准地价折算的土地收益；

I_nh：级别或区域正常土地收益的最高值；

I_nl：级别或区域正常土地收益的最低值。

在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次。

8.8.5 计算并编制基准地价修正系数表

根据8.8.3条所确定的各因素的权重，按下式计算各因素的修正系数：

F_1i=F₁×W_i （8—16）

F_２i=F_２×W_i （8—17）

式中：F_1i：某一因素的上调系数

F_２i：某一因素的下调系数

W_i ：某一因素对宗地地价的影响权重

8.8.6 编制基准地价修正因素说明表

8.8.7 其它

1）如果采用标准地块法评估基准地价，且有详细的标准地块资料及影响因素体系，则可采用标准地块的影响因素体系编制基准地价修正系数表；

8.9 基准地价图的绘制

8.9.1 基准地价图绘制的内容及其表示方法

2）编图前，要将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法；

3）以基准地价区片为基本制图单元，最小上图图斑为１cm²；

4）图面应准确、清晰地标注各级别不同用途的基准地价、级别、土地用途等，具体标注方法要求如下：

a.级别分别用大写罗马数字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分别表示“一级、二级、三级……”；

b.用地类型用汉字“水、旱、园、林、养”分别表示“水田、旱地、园地、林业用地、养殖业用地”，字体为等线体；

c.基准地价额用阿拉伯数字标注在级别和用地类型之后，单位为元／平方米或万元/公顷，符号表示如下：

水 35 水 30—40

旱 30 旱 25—35

园 40 或园 35--45

林 25 林 20—28

养 50 养 45—55

d.级别和区片界线分别以线径0.4mm和0.2mm的实线表示。

5）基准地价图上要表示农村中与农业土地利用有关的主要道路，等级公路用双实线，机耕道路用0.5mm单实线，田间人行道用0.3mm单实线表示；

6）土地利用类型、地类界线、居民点等的表示方法，按《土地利用现状调查规程》的符号标准执行；

7）各地可根据需要编绘彩色基准地价图，图面以暖色为主，邻级色差不宜过大。

8.9.2 基准地价图的图面整饰

8.9.3 采用标准地块法评估基准地价的，应在基准地价图中准确、全面地标注标准地块的用地类型、编号、面积和地价水平等。标注图式如下：

地价水平

标准地块编号----------用地类型

土地面积

用地类型仍然采用简称表示，简化方法同8.9.1条第（4）款的要求。

8.10 农用地基准地价更新

8.10.1 农用地基准地价更新的技术路线

农用地基准地价更新的技术路线有以下三条：

1）以农用地定级为基础，采用土地投入产出资料和市场交易地价资料，按地价平均法更新基准地价；

2）利用标准地块资料，根据标准地块价格或地价指数更新基准地价；

3）通过测算地价影响因素综合分值，调整综合分值与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价。

基准地价更新应尽量采用农用地分等定级的结果，没有开展农用地分等定级的地区应采用划分均质区域的方法划分基准地价评估单元、评估区片等。

8.10.2 地价平均法更新基准地价

更新的步骤和方法与8.4条中基准地价评估的步骤和方法相同。

8.10.3 利用标准地块价格或地价指数更新基准地价

1）利用标准地块价格更新基准地价

分两种情况：一是直接用标准地块价格更新，二是间接用标准地块价格更新。

a.直接用标准地块价格更新基准地价

b.间接用标准地块价格更新基准地价

即用标准地块价格编制该区片的农用地综合地价指数及分用途地价指数，通过地价指数来更新基准地价。

2）利用地价指数更新基准地价

P = P₀×Q/Q₀ （8—18）

式中：P ：更新后的基准地价

P₀：更新前的基准地价

Q ：基准地价更新期地价指数；

Q₀ ：基准地价评估期地价指数。

8.10.4 利用影响因素综合分值和地价关系模型更新基准地价

通过重新测算影响因素综合分值和重新调查地价样本资料，调整地价影响因素综合分值与样本地价关系模型，再利用调整后的模型更新基准地价。

更新的步骤和方法与8.6条中采用综合分值模型法评估基准地价的步骤和方法相同。

8.11 农用地基准地价评估工作检查和成果的验收

8.11.1 农用地基准地价评估工作的检查

1）是否按照经批准的农用地基准地价评估计划任务书的要求开展工作；

2）所确定的技术路线是否符合本地实际或切实可行；

3）资料调查工作是否符号所确定的技术路线的要求，各种资料是否属实；

4）数据整理和计算是否正确；

5）所采用的基础图件是否符合要求或适用；

6）其它需要检查的问题。

8.11.2 验收制度

3）国土资源部根据各省（自治区、直辖市）所开展的农用地基准地价评估工作情况，对各地的农用地基准地价评估成果进行抽查。

8.11.3 检查验收标准和内容

检查验收以本规程各项规定为准。验收内容及标准为：

1）基准地价评估或更新工作程序和工作方法是否科学、合理；

2）进行基础图件、准备工作、资料收集、分析、整理和地价计算检查；

3）基准地价评定检查。检查评估或更新程序、方法是否正确，基准地价评估或更新结果是否合理；

4）基准地价系数修正表等是否正确，是否符合当地实际情况；

5）编图检查。检查基准地价图编制方法及图示、符号、注记、图例是否正确，与基准地价表是否一致等；

6）基准地价评估报告检查。基准地价评估报告是否全面、论述是否清楚、对工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用的论述是否合理等；

7）检查验收部门根据需要增加的其它检查项目。

8.11.4 检查验收报告

检查验收后，由验收组写出验收报告和结论，主要内容包括：

1）检查验收组织单位、检查时间、参加验收人员和检查验收方法；

2）各分项检查验收结果及成果的综合评价；

3）不合格部分的问题类型、性质及改正意见；

4）对成果应用意见及建议。

对不合格的成果，验收组要提出改正的具体意见，待成果完成单位重新修正后，再次进行验收。

9、附录

附录A: 术语

A.2标准耕作制度：是指根据当地正常的气候和土壤条件，所确定的当地多年稳定的耕地种植制度。

A.3类似农用地

类似农用地是指与待估农用地相近邻、功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地。

A.4标准田块

A.5农用地附属物价格

农用地附属物价格是指附着于农用地上或地下、保障正常农业生产的建筑物、构筑物以及青苗、树木的价格。

A.6农用地价格指数

农用地价格指数是指农用地在某一段时期内，土地价格升高或降低的幅度，也称农用地地价指数。

附录B 农用地价格影响因素表

表一：农用地价格影响因素表

肥力因素	土壤条件	表层土壤质地
		有效土层厚度
		有机质含量
		盐渍化程度
		酸碱度
		障碍层深度
	水文状况	地表水状况
		地下水状况
经营耕作因素	社会经济发展条件	人均收入水平
		单位土地投入劳动量
		农产品市场供求
		农机应用方便度
		人均土地指标
		单位土地投入资本量
	土地制度	土地利用规划
	农田基本设施状况	灌溉条件
		防洪排涝条件
		田块平整度
		供电条件
		田块大小
区位条件	气候条件	≥10℃有效积温
		日照条件
		降雨量
		降雨均衡度
		湿度
		无霜期
		灾害性天气
	地貌	地形坡度
		地块形状
		坡向
		海拔高度
		侵蚀切割
	交通条件	交通通达度
		路网密度
		对外交通便利度
		道路类型
特殊因素	特殊的气候条件	灾害性天气
		特殊的小气候条件
	特殊的土壤条件	被污染的土壤
		有特异性质的土壤
	特殊的环境条件	居民点的影响
		工程建设的影响
		环境污染状况

附录C 农用地估价工作附表

表二：评分估价法----旱地评分表

因子体系			级别	分数	备注
肥力因素	表层土壤质地	壤土	1		参考指标
		粘土	2
		砂土	3
		砾石土	4
	土壤有机质含量	>2.0%	1		参考指标
		1.5-2.0%	2
		1.0-1.5%	3
		0.6-1.0%	4
		< 0.6%	5
	有效土层厚度	> 100cm	1		参考指标
		60-100cm	2
		30-60cm	3
		<30cm	4
	距障碍层深度	60-90cm	1		参考指标
		30-60cm	2
		<30cm	3
	湿度	最适当	1
		稍为干燥	2
		稍为湿润	3
		过干	4
		过湿	5
	下层土	与上层土同质壤土	1		参考指标
		砂粘土及砂砾土	2
		强粘土及砂砾土	3
	土壤盐渍化状况	无盐渍化	1
		轻微盐渍化	2
		中度盐渍化	3
		盐渍化严重	4
	土壤污染状况	无污染	1
		轻微污染	2
		中度污染	3
		污染严重	4
经营耕作因素	耕作难易程度	容易	1
		中等	2
		较困难	3
		很困难	4
	灌溉保证率	充分满足	1
		基本满足	2
		一般满足	3
		无灌溉条件	4
	排水条件	无洪涝	1
		丰水年有短期洪涝发生	2
		丰水年有洪涝发生	3
		雨季发生洪涝	4
	面积	10亩以上	1		参考指标
		5 – 10亩	2
		1 – 5亩	3
		1 亩以下	4
区位条件	距城镇的远近及交通通达性	距城镇较近，且交通通达性较好
		距城镇较近，但交通通达性较差
		距城镇较远，但交通通达性较好
		距城镇较远，且交通通达性较差
	方位	南向	1
		西向	2
		东向	3
		北向	4
	坡度	< 2°	1
		2°– 6°度	2
		6°– 15°	3
		15°– 25°	4
		> 25°	5
特殊因素	特殊的气候条件	非常特殊小气候	1
		比较特殊小气候	2
		无特殊	3	0
	特殊的土壤条件	非常特殊土壤	1
		比较特殊土壤	2
		无特殊	3	0
	特殊的环境条件

表三：评分估价法----水田评分表

因子体系			级别	分数	备注
肥力因素	土壤质地	粘质壤土	1		参考指标
		壤土	2
		壤质粘土	3
		砂质壤土	4
		粘土	5
	土壤有机质含量	>2.0%	1		参考指标
		1.5-2.0%	2
		1.0-1.5%	3
		0.6-1.0%	4
		< 0.6%	5
	有效土层厚度	> 100cm	1		参考指标
		60-100cm	2
		30-60cm	3
		<30cm	4
	距障碍层深度	60-90cm	1		参考指标
		30-60cm	2
		<30cm	3
	土壤盐渍化状况	无盐渍化	1
		轻微盐渍化	2
		中度盐渍化	3
		盐渍化严重	4
	土壤污染状况	无污染	1
		轻微污染	2
	,	中度污染	3
		污染严重	4
经营耕作因素	耕作难易程度	容易	1
		一般	2
		不容易	3
	灌溉	自由	1
		插秧时水量不足	2
		平时可能水量不足	3
		一般水量不足	4
		时常水量不足	5
		经常水量不足	6
		用水极为缺乏	7
	排水	较好	1
		一般	2
		积水田	3
		偶而有洪水发生	4
		经常发生洪水	5
	面积	5亩以上	1		参考指标
		3 - 5 亩	2
		1 – 3亩	3
		1 亩以下	4
区位条件	距城镇的远近及交通通达性	距城镇较近，且交通通达性较好
		距城镇较近，但交通通达性较差
		距城镇较远，但交通通达性较好
		距城镇较远，且交通通达性较差
	日照	充分	1
		早晚多阴影	2
		日阴	3
特殊因素	特殊的土壤条件	非常特殊小气候	1
		比较特殊小气候	2
		无特殊	3	0
	特殊的气候条件	非常特殊土壤	1
		比较特殊土壤	2
		无特殊	3	0
	特殊的环境条件

附表四 农用土地投入——产出效益调查表

样本编号：土地位置：县（市）乡（镇）村

指标作物项目单位
产出	播种面积			公顷
	产量			千克/公顷
	市场价格			元/千克
	征购价格			元/千克
	平均价格			元/千克
	平均单产			千克/公顷
	副产品产量			千克/公顷
	副产品价格			元/千克
	合计总产出			元
物化投入	种籽		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	农家肥		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	农药		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	生长剂			元
	化肥	氮肥	数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
		磷肥	数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
		钾肥	数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
		复合肥	数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	用水		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	塑膜		数量	千克
			单价	元/千克
			总费用	元
	机械作业		标准公顷	公顷
			标准单价	元/公顷
			总费用	元
	固定资产折旧		资产价值	元
			资产折旧率	%
			资产折旧额	元
	小农具购置及维修费			元
活劳动投入			合计用工量	工日
			每工工资	元/工日
			工资总额	元
管理投入	农业管理费			元
	农业贷款利息			元
	农业上交利税			元
	公共生产费用			元
效益分析	总收益			元
	总投入			元
	纯收入			元
	每公顷纯收入			元/公顷

调查人：调查时间：年月日

附表五 农用土地承包调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
发包人（单位）			地址			电话
承包人			地址			电话
土地用途			土地级别			单元号
承包时间			承包年限			承包方式
土地面积	平方米				总承包金	元
调整因素					调整后承包金	元
单位面积承包金		元/平方米		土地还原率
单位面积地价		元/平方米		总地价		元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表六 农用土地转包调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
转出人			地址			电话
承包人			地址			电话
土地用途			土地级别			单元号
转包时间			转包年限			转包方式
土地面积	平方米				总转包金	元
调整因素					调整后转包金	元
单位面积转包金		元/平方米		土地还原率
单位面积地价		元/平方米		总地价		元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表七 农用土地出租调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
出租人			地址			电话
承租人			地址			电话
土地用途			土地级别			单元号
出租时间			出租年限			出租方式
土地面积	平方米				总租金	元
调整因素					调整后租金	元
单位面积租金		元/平方米		土地还原率
单位面积地价		元/平方米		总地价			元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表八 农用土地拍卖调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
卖出人（单位）		地址		电话
买受人（单位）		地址		电话
土地用途		卖后用途		单元号
拍卖日期		买卖年限		土地级别
土地面积	平方米		总价格	元
调整因素			调整后价格	元
单位面积价格	元/平方米
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表九 农用土地抵押调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
抵押人			地址		电话
抵押权人			地址		电话
土地用途			土地级别		单元号
抵押日期			抵押期限		出租方式
土地面积	平方米			抵押面积	平方米
评估总价格	元			抵押贷款额	元
评估单位面积地价		元/平方米		调整因素
调整后单位地价		元/平方米		调整后总地价	元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表十 农用土地联营入股调查表

样本编号：

土地位置：县（市）乡（镇、场）村
出地人		地址		电话
出资人		地址		电话
土地用途		土地级别		单元号
联营日期		联营期限		联营方式
出地方投入土地面积	平方米		出地方所占股份比例		%
出资方出资总金额	元		出地方所占股份比例		%
单位面积地价	元/平方米		调整因素
调整后单位地价	元/平方米		调整后总地价	元
备注：

调查人：调查时间：年月日

附表十一 农用土地基准地价表

土地级别	基准地价		分布情况	面积（公顷）	所占比例（%）
土地级别	元/平方米	万元/亩	分布情况	面积（公顷）	所占比例（%）
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
合计	--	--	--

附表十二 用途宗地地价影响因素指标说明表

土地级别

指标标准

因素体系

Ⅰ级地

Ⅱ级地

……

优

较优

一般

较劣

劣

优

较优

一般

较劣

劣

肥力

因素

土层厚度

土壤质地

有机质含量

地下水状况

……

经营耕作因素

灌溉条件

耕作制度

经济发展水平

人均耕地

土地利用规划

……

区位条件

交通通达度

路网密度

日照条件

地形坡度

……

特殊因素

特殊气候条件

特殊土壤条件

……

附表十三 用途宗地地价影响因素修正系数表

土地级别修正系数因素体系		Ⅰ级地					Ⅱ级地					……
土地级别修正系数因素体系		优	较优	一般	较劣	劣	优	较优	一般	较劣	劣
肥力因素	土层厚度			0					0
	土壤质地			0					0
	有机质含量			0					0
	地下水状况			0					0
	……			0					0
经营耕作因素	灌溉条件			0					0
	耕作制度			0					0
	经济发展水平			0					0
	人均耕地			0					0
	土地利用规划			0					0
	……			0					0
区位条件	交通通达度			0					0
	路网密度			0					0
	日照条件			0					0
	地形坡度			0					0
	……			0					0
特殊因素	特殊气候条件			0					0
	特殊土壤条件			0					0
	……			0					0

附录D 农用地估价成果图图式

D1 农用地估价成果图式

图式名称

图式

备注

（1）级别基准地价界线

（2）农用地级别

（3）区片基准地价界线

（4）基准地价区片

（5）标准田块

（6）基准地价

0.4

1.0 (0.6)

0.8 (0.5)

24 (16)

0.3

细等线体32K(24K)

9 林

1.05

5(4) 5(4)

细等线体

36K(28K)

水 35

旱 30

林 25

5(4) 5(4)

水 30—40

旱 25—35

林 20—28

细等线体

32K(24K)

水 35

旱 30

林 25

4(3) 4(3)

水 30—40

旱 25—35

林 20—28

级别基准地价界线用0.4mm的实线绘出

农用地级别用罗马数字表示

区片基准地价界线用0.3mm的实线绘出。

区片编号用阿拉伯数字外加圆圈表示。

标准田块编号，地价水平和土地面积阿拉伯数字表示。地价水平单位为元/平方米或万元/公顷，土地面积单位为公顷

基准地价以级别为单位。各土地利用类型用汉字注记表示。级别基准地价用阿拉伯数字表示，单位元/平方米或万元/公顷

其它标准同上

基准地价以区片为单位。各土地利用类型用汉字注记表示。区片基准地价用阿拉伯数字表示，单位元/平方米或万元/公顷

其它标准同上

D2 道路及附属设施图式

图式名称	图式	备注
（1）铁路（2）公路（3）农村道路（4）水井（5）沟渠（6）农用地地上构筑物（7）防护林	8.0(6.0) 0.8(0.6) 8.0(6.0) 0.5(0.3) 5.0(3.0) 0.3（0.2） 2.0(1.0) 0. 15(0.1) 0.3（0.2） 0.1 0.15	铁路在成果图上不依比例尺表示公路在成果图上不依比例尺表示农村路在成果图上不依比例尺表示水井用符号在图上标注重要沟渠在图上标注重要农用地地上构筑物用符号在图上标注

D3 土地利用类型图式

图式名称

图式

备注

2.0

5.0 1.0

5.0

2.0

5.0

1.0

5.0

5.0 1.2

1.5

5.0 2.5

5.0

3.0

5.0 1.0

5.0

（1）水田

（2）旱地

（3）园地

（4）林地

（5）草地

（6）养殖水面

（7）未利用地

（8）村庄

（9）城镇

注：1、其它图示、符号、注记参见土地利用现状调查技术规程或有关制图规范要求。

2、图例中的尺寸以毫米为单位。

D4 ×××县（市）农用地基准地价图

×××县（市）农用地基准地价图

北

图例

比例尺：

注：字体大小据图面大小而定（中等线体）编制机关全称

比例尺可以是数字，如1：10000或以年月日

1 100 200 300 400(米)

表示。

附录E 农用地价格评估报告格式

E1 农用地估价结果报告与农用地估价技术报告的制作要求

一、纸张

应采用幅面为210×295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）

二、字体与字形号

（一）封面

1．“农用地估价结果报告”、“农用地估价技术报告”字体应为二号标宋。

2．其它内容应为三号楷体。

3．“农用地估价结果报告”和“农用地估价技术报告”应居中排列，其它内容左端对齐后居中排列。

（二）正文

1．“农用地估价结果报告”、“农用地估价技术报告”及各部分标题字体应为二号标宋。

2．其它内容应为四号仿宋。

3．正文两端对齐后居中排列。

E2 农用地估价结果报告基本内容

[一] 封面

封面的内容和格式如下：

农用地估价结果报告

[封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其它）等字样]

受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]

委托估价方：[说明委托估价的单位或个人]

估价日期：[说明所评估价格的日期，样式为××××年××月××日至××××年××月××日]

[二] 正文

正文内容和格式如下：

农用地估价结果报告

[正文标题]

一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其它）等字样]

二、委托估价方[说明委托估价的单位或个人]

三、受托估价单位[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]

四、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应说明文号、批准单位及批准日期等]

五、估价期日[说明所评估价格的具体时点，样式为××××年××月××日]

六、估价日期

七、估价对象概况

1．土地利用状况[说明评估对象的土地位置、土地用途、四至、土地面积、土地等级、地上附着物状况、地号、图号及土地证书号等]

3.其它[其它需要说明的事项]

十二、说明事项[说明

1. 评估假设条件。

2. 该报告的使用方向与限制条件。

3. 没有实地确认或无法确认的资料或估价事项及资料的来源。

4. 评估中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5. 土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6. 技术报告归档备查编号等其他需要说明的问题。]

十三、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的至少两名土地估价师签字，并注明土地资格证号]

十四、审核人[由估价机构的估价技术总负责人作为审核人并签字]

十五、估价机构签章

（机构公章）

法人代表（签字）

××××年××月××日

十六、附件

农用地估价技术报告基本内容及其说明

[一]封面

封面的内容和格式如下：

农用地估价技术报告

[封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其它）等字样]

受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]

委托估价方：[说明委托估价的单位或个人]

估价日期：[说明所评估价格的日期，样式为××××年××月××日至××××年××月××日]

[二]正文

正文内容和格式如下：

农用地估价技术报告

[正文标题]

第一部分 总述

[分标题]

一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其它）等字样]

二、委托估价方[说明该项评估的委托单位、单位所在地址、法人代表或委托的个人、联系地址]

三、受托估价方[说明该项评估的受托机构、机构地址、评估机构资格证书号、法人代表]

四、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应说明文号、批准单位及批准日期等]

五、估价期日[说明所评估价格的具体时点，样式为××××年××月××日]

六、估价日期

七、价格定义[说明评估价格的内涵。地价的内涵是指在估价基准日、设定土地权利、土地用途、耕作制度与开发程度条件下，一定年期的价格]

十、说明事项[说明

1. 评估假设条件。

2. 该报告的使用方向与限制条件。

3. 没有实地确认或无法确认的资料或估价事项及资料的来源。

4. 评估中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5. 土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6. 技术报告归档备查编号等其他需要说明的问题]

十一、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的至少两名土地估价师签字，并注明土地资格证号]

十二、审核人[由估价机构的估价技术总负责人作为审核人并签字]

十三、估价机构签章

（机构公章）

法人代表（签字）

××××年××月××日

第二部分估价对象描述及其地价影响因素分析

[分标题]

一、估价对象界定

1．土地利用状况[说明评估对象的土地位置、土地用途、四至、土地面积、土地等级、地上附着物状况、地号、图号及土地使用证书号等]

3.其它[其它需要说明的事项]

二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]

1. 肥力因素[说明宗地的土层厚度、土壤质地、有机质含量、距障碍层深度、盐渍化程度、地表水状况、地下水状况等因素对地价产生的影响]

4. 特殊因素[说明特殊的土壤条件、气候条件、权利状况、居民点的影响、工程建设的影响等因素对评估对象地价水平产生的影响]

第三部分地价估算

[分标题]

一、估价原则[明确说明此次土地估价所遵循的原则，应体现出客观、公正、科学、合法的原则]

三、估价过程

（一）市场比较法

3.因素条件说明。具体说明评估对象和比较实例的因素条件列表格式如下：

表1 因素条件说明表

内容比较对象比较因素		待估宗地	实例一	实例二	实例三	实例四	….
交易时间
交易情况
肥力因素	土壤质地	壤土	壤质粘土	砂质壤土	粘质壤土	壤土
	盐渍化程度	无	轻度	无	轻度	较重
	……
经营耕作因素	灌溉条件	好	好	差	较差	较差
	农机应用方便度	容易	一般	不容易	一般	不容易
	…….
区位条件	交通通达性	临公路200米	离公路500米	离公路1500米	离公路1000米	离公路 1500米
	路网状况	较密	较密	一般	较疏	一般
	…….
特殊因素	特殊的气候条件	无	无	无	无	无
	特殊的土壤条件	无	无	无	无	无
	…….

上表中描述的应是比较因素的具体条件，不能使用相同、稍好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标。

3. 编制比较因素条件指数表

为了在因素指标量化的基础上进行比较因素的修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。

表2 比较因素指数表

内容比较对象比较因素		待估宗地	实例一	实例二	实例三	实例四	….
交易时间
交易情况
肥力因素	土壤质地	100	98	96	102	100
	盐渍化程度	100	90	100	91	85
	……
经营耕作因素	灌溉条件	100	100	80	90	91
	农机应用方便度	100	95	90	95	90
	…….
区位条件	交通通达性	100	98	94	96	94
	路网状况	100	100	98	96	98
	…….
特殊因素	特殊的土壤条件	100	100	100	100	100
	特殊的气候条件	100	100	100	100	100
	…….

4. 因素修正

表3 比较因素修正系数表

内容比较对象比较因素		待估宗地	实例一	实例二	实例三	实例四	….
交易时间
交易情况
自然因素	土壤质地		100/98	100/96	100/102	100/100
	盐渍化程度		100/90	100/100	100/91	100/85
	……
经营耕作因素	灌溉条件		100/100	100/80	100/90	100/91
	农机应用方便度		100/95	100/90	100/95	100/90
	…….
区位条件	交通通达性		100/98	100/94	100/96	100/94
	路网状况		100/100	100/98	100/96	100/98
	…….
特殊因素	特殊的气候条件		100/100	100/100	100/100	100/100
	特殊的土壤条件		100/100	100/100	100/100	100/100
	…….

5. 实例修正后的地价计算

经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到评估对象条件的地价，依据《规程》的地价计算公式，最后确定待估土地的价格]

（二）收益还原法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1. 具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。

2. 总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准。

3. 说明纯收益的测算依据和方法

4. 明确说明还原率的种类的确定方法、依据和具体标准

5. 明确说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定]

（三）成本逼近法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

2. 明确所评估土地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

3. 有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在报告中说明依据及其来源、分析计算过程及结果。

4. 说明土地价格的确定方法和结果]

（四）剩余法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1. 通过分析评估宗地的条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。

2. 明确评估宗地开发完成后的利用方式及目前市场状况下估算的土地总价，并说明估算方法及依据。

3. 对计算中采用的利息、税费、开发商利润等要具体说明其选择依据和标准。

4. 说明计算公式、计算过程和结果]

（五）评分估价法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1. 具体说明评分系数表中各评分因素的选择原则或依据。

2. 确定的农用地单位分值价格，并对其进行必要的说明。

3. 说明采用的回归方程，并说明选择理由。

4. 说明计算公式、计算过程和结果]

（六）基准地价修正法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1.具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及利用基准地价计算宗地价格的公式等。

2.说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区片。

3.说明估价对象的各项因素具体条件。

4.说明年期、期日及其它影响地价因素相应的修正系数。

5.计算宗地地价]

四、地价的确定

2. 估价结果 [应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，并用大写表示的地价金额。如外币表示地价，应说明估价基准日外币与人民币的比价]

第四部分附件

[分标题]

××××年×× 月×× 日

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