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房屋折旧怎么算法

 

发布日期:[2012-5-24 14:15:27]    来源:山东安诚信土地资产评估有限公司

 

房屋折旧怎么算法

  

  折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。确定折旧费的依据是建筑造价、残值,清理费用和折旧年限。 1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消费、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,在这样长期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
   
房屋的残值,是捐房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、具的费用,它作为使用房屋剩余部分为净残值,简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预先估计的办法,有时计算折旧时也采用残值率这一参数,即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝上结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0
   
使用年限,是住宅物形态经外界的物理,化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限。使用年限是由住宅的结构,质量决定的自然寿命。折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响。
   
房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定,房屋一类的固定资产折旧,采用平均年限法,即定额折旧法。其计算公式为: 年折旧费造价 - 残值 造价 *1 残值率) ————=—————— 折旧年限 折旧年限 消费者在购买旧房时,可以利用折旧法求出所购旧房,大概价值。公式为: 旧房价格=造价口年折旧费*已使用年数 当然,确定房屋的价格还要考虑很多因素,如房屋所处的地段位置,房屋的建筑面积和楼房层数与朝向等。

例如:房屋建筑物使用寿命20年,年折旧率4.75%,预计净残值5%,原值1908万元,问7个月后净值是多少?

首先要明确账面净值的概念
账面净值=账面原值-已计提折旧(累计折旧)
账面价值=账面原值-累计折旧-减值准备
这个题中  按照直线法计提折旧  所谓直线法就是把所有应计提的折旧额在预计使用寿命内均摊。
  
账面原值*预计净残值率=净残值   1908 * 5%=95.4
 也就是说到最后,资产使用寿命结束后,还剩下95.4的残值,这部分是不能折掉的,必须保留。
  
未来20年里总共可以计提的折旧额是  1908-95.4=1812.6
    年折旧率=(1-预计净残值率)÷预计使用年限(年)×100%  
    月折旧率=年折旧率÷12
    年折旧金额=总的应折旧金额 * 年折旧率
 1812.6 * 4.75%=90.63 就是每年应计提的折旧金额
每个月的折旧额就是90.63 / 12=7.5525
另外, 根据规定 ,计提折旧时 ,当月增加的固定资产当月不提 ,当月减少的固定资产当月照提。
所以 ,七个月后 ,实际上是计提了六个月的折旧  
一共是 7.5525 * 6=45.315
所以此时,账面净值=账面原值-已计提折旧(累计折旧)
    1908-45.315=1862.685 万元

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