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浅谈房地产抵押估价变现能力分析

 

发布日期:[2012-8-23 12:45:36]    来源:山东安诚信土地资产评估有限公司

 

浅谈房地产抵押估价变现能力分析

发布时间:2012-5-18

建设部《房地产抵押估价指导意见》中规定《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析;在《房地产估价报告评审标准》中,估价对象的变现能力分析以占有较高的分值;由此可见,变现能力分析在《房地产抵押估价报告》中的重要程度。

目前的行业内对估价对象的变现能力分析都还比较薄弱,主要是缺乏针对性,很多估价机构都是采用一个模板,好一点的可能会把不同用途的房地产做个分类。估价对象是不同的个体,虽然在某些方面有共通之处,但也有自己的特性。所以一个好的变现能力分析,显示的不仅仅是估价师的专业理论知识,更考验了估价师的文字驾驭能力。通过对工作中的项目的理解,我们谈一些浅显的认识,在这里跟大家分享,望不吝赐教。

变现能力,是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押物转换为现金的可能性。

变现能力分析主要包括如下内容:

1、抵押房地产的通用性

通用性,是指该房地产是否常见、是否被普遍使用,可以理解为市场的接受程度,即有效需求的数量。它受几个方面的影响:

用途的专业化

用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,厂房比住宅的变现能力弱;特殊厂房比标准厂房的变现能力弱;高档住宅(如别墅)比普通商品住宅的变现能力弱。

抵押房地产价值的大小

一般来说,价值量越大的房地产,所需的资金越多,市场接受程度低,越不容易找到买者,故其变现能力也就越弱。如:大型商场比小店铺变现能力弱,住宅的大户型比中小户型变现能力弱。

该宗房地产的开发程度

一般情况下,开发程度越低的房地产,不确定性因素越多,变现能力越弱。如:生地、毛地比熟地的变现能力弱,在建工程比现房的变现能力弱。

抵押房地产的结构布局与房屋品质

尤其对住宅、商业、办公类房地产,其结构以钢混以上为优,空间布局是否合理、科学、美观等也会影响到其变现能力;房屋品质不仅仅指其维护保养状况,还包括环境、物业管理、配套等。

抵押房地产的区位状况

一般来讲,所处区位越偏辟、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。如郊区的房地产比市区的变现能力弱,商圈外的零星商业用房比商圈内的变现能力弱。居住类:主要看交通条件、公共设施完备程度、周围环境;商业类:主要看商服繁华程度、临街状况、交通条件;办公类:商务环境、交通条件;工业类:视产业性质而定,凡利于运输、便于动力取得和废料处理的(减少生产成本)则区位较好。

其他特殊情况

如:抵押房地产有无租赁,其受租约的影响程度;经营性房地产,其经营效益与其经营类别,经营理念,管理团队、品牌效应等密切相关;位于地下部分的房地产,一般做商业或配套用房,其收益能力如何。

2、抵押房地产的独立使用性或可分割转让性

独立使用性,即能否单独的使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越妨碍房地产的使用,变现能力越弱。如:位于某大院或工厂内的一栋房屋,其独立使用性就相对较差,如果大门关闭就难以出入;商场里的铺面受制于整个商场的管理,其独立使用性就比临街的店面要差。

分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如,保龄球馆的一个球道,高尔夫的一个球洞,工厂的一个车间,一般在物理上是不可分割的转让的;大型综合型商场的某一层或某个铺位虽然在物理上可以分割,但从经济的角度考虑,分割后对其经营收益产生较大影响,故也不宜分割转让。

3、该类房地产的市场状况

房地产市场越不景气、出售房地产越困难,变现能力越弱。如:市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。

4、变现价值(变现时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度)

可实现价格的前提是在估价时点且是在变现的前提下,那么可实现的价格必然比评估的合理市场价值要低。其差异程度主要取决于市场状况、短期强制处分、购买群体的心理因素等,另外还有估价对象的个别因素。

5、变现时间的长短以及费用、税金的各类、数额和清偿顺序

根据高法的规定:人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超出前次保留价的百分之二十。

处分抵押房地产的清偿顺序:

支付处分抵押房地产的费用(包括诉讼费、执行费、律师费、拍卖费、评估费等专业费),一般为房地产标的额的8%左右;

扣除抵押房地产应缴纳的税费(包括营业税及附加、印花税、土地增值税、交易手续费、登记费、合同公证费等),一般为房地产标的额的12%左右;

优先受偿款(发包人拖欠承包人的建筑工程款、以抵押担保的债权数额、划拨土地应缴纳的土地出让金等);

按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金;

赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失;

剩余金额交还抵押人。所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索。

总结:

在报告中,变现能力分析的撰写主要应考虑估价对象的个性,针对性要强。值得注意的是,整个估价报告应当前后一致、逻辑性强,要围绕估价对象的状况,在合理合法的假设前提下,各个版块前后呼应、相辅相成。


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