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房地产抵押贷款的特殊性对抵押估价的影响分析

 

发布日期:[2015/4/25 16:03:49]    来源:山东安诚信土地资产评估有限公司

 

房地产抵押贷款的特殊性对抵押估价的影响分析

2015-02-06云估价

摘要:近年房地产业在金融行业的大力支持下快速发展,商业银行为房地产业提供了大量的抵押贷款,房地产抵押贷款的合理性也就关系着商业银行的利益。房地产抵押估价公平合理对于商业银行来说尤为重要。主要对房地产抵押贷款行为的特殊性和房地产抵押估价的特殊性对房地产抵押估价的方法选用、折现率的选用及房地产抵押价值确定影响进行了分析,使得房地产抵押估价的抵押价值更公平合理,保障商业银行和抵押者的合法利益。

关键词:房地产;商业银行;抵押贷款;抵押估价;特殊性

房地产业近年借助商业银行快速发展,商业银行为房地产输入了血液,推动着房地产业的发展;同时,房地产业的健康发展也促进了商业银行的发展。但是,如果房地产抵押贷款不公平合理会导致大量商业银行坏账或者影响商业银行的经济利益。而房地产抵押评估是抵押者和商业银行之间最称职的“利益把关者”。抵押贷款评估会公平合理评估出抵押贷款的价值,使抵押者和商业银行的利益都不受伤害。但是抵押贷款与一般的房地产估价有很大的不同,所以在抵押估价时估价人员要明确房地产抵押贷款的特殊性和房地产抵押估价的特殊性对抵押估价的影响,才能评估出公平合理的抵押价值。

1 房地产抵押贷款的特殊性

房地产抵押是指抵押人(借款者)以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人商业银行提供债务履行担保的行为。债务人(抵押房地产者)不履行债务时,抵押权人商业银行有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款在实施过程中有信用贷款、保证贷款、质押贷款的共同特点,同时也有抵押贷款自身的特殊性。

1.1 抵押贷款余额偿还具有未来的不确定性

房地产抵押人不转移房地产的占有,是以房地产所设定的担保物权,其本质在于保证债权的顺利实现。房地产抵押期限一般为5~25年,抵押期间抵押人能否按合同约定的期限和数额偿还债务尚不清楚。如果抵押人到期连续不偿还商业银行债务,抵押权人就会提请法院查封房产,拍卖抵押房地产,银行扣除抵押贷款本息后若有剩余再给抵押人;但如果抵押人到期偿还了债务,则抵押人将收回抵押房地产的处分权,抵押注销,抵押人和抵押权人的债权和债务关系结束。房地产抵押权是不以使用房地产为目的一种处分权,抵押权能给抵押权人商业银行带来的是一种经济补偿。但是处分抵押房地产应支付的费用和税金要优于抵押权人的贷款受偿。如果抵押期限没到,抵押者不还贷款,强制拍卖时由于税金、拍卖手续费、拖欠的工程款优先受偿,商业银行无法全部收回剩余贷款。

1.2 未来房地产市场具有不确定性

抵押贷款期限都比较长,少则5年,多则25年。由于目前我国房地产价格上涨过快,房地产市场有泡沫存在。价格泡沫时价格波动幅度很大,它不具有周期性,而是突然地上涨与下跌。而泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们的行为买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。比如我国海南三亚市房地产市场就是房地产泡沫的典型。2006—2007年,海南省三亚市房地产市场一直保持供求平衡状态,2008年到2009年市场开始出现供不应求的局面。尤其2010年1月国际旅游岛大背景下,楼市进入疯狂阶段,销量猛涨价格也飞涨,2009年到2010年三亚住宅均价从1万元/m 左右飞涨到35000元/m左右。而三亚常驻人口只有50.8万人,大部分是外来购房者在炒做。2011年的一项统计显示岛内购房者只占9% ,岛外购房这占到91%,绝大多数购房者是为了投机。

我国一直在进行房地产价格调控,从2004年到2012年调控政策每年都有政策出台,而且调控政策越来越严厉。所以在未来的房地产市场有极大的不稳定性,未来房地产价格下降的可能性很大。而房地产抵押贷款的放贷额是根据目前的房地产公开市场价格确定的抵押价值,未来房地产市场的不稳定,房地产泡沫破灭,价格下降会给房地产抵押贷款收回增加很大的风险。

2 房地产抵押估价的特殊性

房地产抵押贷款行为的特殊性决定了房地产抵押估价事项也具有特殊性。

2.1 估价目的的特殊性

估价目的是房地产估价中最先明确的基本事项,估价目的明确了,价值标准、估价原则、估价方法都可以确定。因此,在房地产抵押估价时,首先应明确估价目的是什么。估价目的是由估价报告用来做什么确定。一般房地产估价目的都是为得到市场公允价值,而抵押估价用估价结果是确定抵押房地产的可担保价值,从而确定贷款额,为抵押贷款做依据。抵押估价原则比一般房地产估价原则多了谨慎原则,而估价方法选择也要依据市场状况而定。

2.2 抵押价值标准的特殊性

房地产抵押价值标准是清算价值标准,相当于企业破产情况下对破产企业资产的清算处理。这与一般房地产估价有很大的不同,一般房地产估价的价值标准是市场公允价值标准,既以正常市场交易价格为准。正常市场交易价格是自由竞争的市场上交易双方遵循公正、公平、公开的原则,达成令双方都能接受的价格。清算价值标准是房地产要快速变现,但房地产具有不易变现的特I生,抵押房地产陕速变现时的交易情况由于受处理时间的限制与正常的房地产市场交易情况显然不同。房地产陕速变现通常采取减价拍卖方式,拍卖的交易价格通常低于正常市场价格。

2.3 房地产未来变现能力的不确定性

抵押权方商业银行大多在抵押人不能履行债务时,要将抵押房地产快速变现,既通过拍卖变现成现金,而不是收回房地产。因此在抵押评估时要对抵押房地产变现能力分析,尤其对有价无市的房地产市场状况分析。由于房地产变现是通过有限的时间展示和有限的拍卖时间来拍卖房地产的。第一次拍卖时,不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。一套房地产价值一般比较大,在限时拍卖时,竟拍者有限,所以一般都比房地产市场价格低,而且如果流拍就只能降低拍卖价格。所以房地产抵押估价要考虑未来房地产的变现能力。

抵押房地产的拍卖价格并不是全部归债权人商业银行,抵押房地产如有拖欠的工程款应从房地产拍卖价格中先扣。还有抵押房地产拍卖过程中拍卖费和税金都先于抵押贷款额扣除。所以抵押权价格的内涵可表述为:房地产抵押权价格=抵押房地产的清算价格一拖欠的工程款一税金一拍卖费用。所以在借款人违约时商业银行未必能全部收回房地产抵押贷款。

3 房地产抵押贷款和抵押估价特殊性对抵押估价的影响

3.1 抵押贷款特殊性对估价方法选用的影响

房地产抵押估价不同于一般的房地产估价,由于抵押贷款期限的长期性,未来房地产市场有极大的不确定性,为了抵押贷款的安全收回,在估价方法选用时与一般的房地产估价不同,搜集的资料也不一样。抵押估价可以用三大估价方法比较法、收益法和成本法来估价,但在不同的房地产市场状况下,方法选用是不一样的。房地产销售市场和出租市场如果都是供求平衡的,三大房地产估价方法都能用。但房地产大多数时间不是供求平衡的,当房地产供求不平衡时三大方法有各自的适用性。

3.1.1 房地产市场有泡沫存在时的抵押估价方法

当房地产市场有泡沫存在时,房地产价格虚高,将来房地产价格会下降,

首先,此时用成本法估价抵押价值比较合适。成本法可以客观地反映房地产的实际价值,而不考虑供求,尤其是不考虑投机需求对房地产价格造成的虚高。

其次,由于房地产市场有泡沫,房地产出租供应比较大,房地产收益虽然比较低,但此时房地产的收益风险比较小,收益法估价的抵押价格也比成本法抵押价格低,不能把收益法设为主要的抵押估价方法,只能作为参照。因为收益法估价的抵押价值不能保障抵押人的合法权益。 第三,比较法是以市场成交价格为参照形成的抵押价格,由于房地产市场有泡沫,比较法估价的抵押价格过高,以此作为抵押价格增大了抵押权人商业银行的抵押贷款风险,所以不能用于抵押估价。总之,在房地产市场有泡沫存在时抵押估价方法首选成本法,其次可以选择收益法作为成本法的修正估价方法。由于房地产市场特殊性,此时比较法就不能作为抵押估价方法。

3.1.2 房地产市场供不应求时的抵押估价方法

房地产刚性需求旺盛时供不应求,房地产价格还有上升余地,比较法可以首选为抵押估价方法。

首先,比较法估价的价格就是市场公开成交价格,当供不应求时成交价格相比未来还是比较低,此时的成交价格虽然比房地产的真实价值低,但对于抵押时可以确保债权人商业银行的利益。虽然抵押价值比实际价值低,但也不影响房地产购房者的购房行为。

其次,由于供不应求房地产的租金收益高,用收益法估价出的房地产价格也比较高,房地产价格还有很大的上升余地,用收益法估价出房地产抵押价值可以保障债务人的合法权益。所以可以作为比较法抵押估价值的修正估价方法。

第三,房地产市场供不应求,成本法估价的抵押价值有些低,因为供不应求时开发成本里的利润无法确定,如果按照社会平均利润计算,成本法估价的抵押价值无法保障债务人借款者的利益,也不利于商业银行吸引借款者。

总之,房地产市场供不应求时房地产抵押估价方法首选比较法,收益法可以作为比较法的修正方法,但不能用成本法来估价抵押价值。

3.2 对折现率选择的影响

3.2.1 折现率的构成

收益法评估时要以未来的收益用折现率来估价现在的抵押价值。折现率选择时要谨慎。相同的收益率折现率只差一点,估价结果差别会很大,所以科学、准确、合理地计算选取折现率,对评估结果的真实性和可靠性有重要的影响。折现率通常由无风险报酬率和风险报酬率组成。元风险报酬率是获得资金的成本,对资金时间价值的补偿。而风险报酬率是由收益风险大小确定。

3.2.2 折现率的确定

无风险报酬率通常以政府发行的国库券利率或一年期定期存款利率作为参考。风险报酬率要根据投资风险的大小确定,收益风险越大,投资者就要求有越高的风险报酬率予以补偿。无风险报酬率比较好求,但风险报酬率很难确定。当房地产出租市场供应小于需求时,租金价格比较高,未来获得高租金的风险较大,风险报酬率取值高点;当房地产出租市场供求平衡时,租金合理,未来取得此水平租金的风险适中,风险报酬率取适中;当房地产市场有泡沫存在时,房地产出租市场供应大于需求时,房地产租金价格比较低,未来取得此水平租金的风险不大,风险报酬率取值低点。所以在抵押贷款评估时应充分分析未来房地产出租市场状况,谨慎选择折现率的风险报酬率,使得抵押评估结果更加合理。

3.3 对抵押价值确定的影响

在房地产市场有泡沫存在时,房地产价格虚高,以市场公开成交价格为抵押价格是不合理的,将来房地产价格会下降,而且如果债务者不偿还抵押贷款,债权者商业银行一般通过拍卖房地产来变现,到时抵押贷款商业银行收不回贷款余额。所以在房地产期限长时且有泡沫存在时,要谨慎确定房地产抵押价值。市场上目前以房地产市场公开成交价格为抵押价值,这种抵押价值确定依据将来债权人违约,无法全额收回抵押贷款。抵押价值确定时要结合未来房地产市场发展状况。当房地产供不应求且属于复苏阶段时,未来房地产价格会上涨,估价出的价值可以确定的高一点作为抵押价值;当房地产市场供求平衡时,就以估价的价值为抵押价值;当房地产市场供大于求且有泡沫存在时,估价出的价值调低一点作为抵押价值。

4 结束语

总之,房地产抵押贷款行为具有特殊性,在抵押期间,抵押贷款余额偿还具有未来的不确定性,而且抵押房地产抵押时间一般都比较长,未来房地产市场具有不确定性,在抵押人不履行还款义务时,抵押权人还不能够得到处分抵押房地产的全部价款,而只有优先受偿权。抵押估价的估价目的和抵押价值标准的特殊性、房地产未来变现能力的不确定性都与一般房地产估价不同。房地产抵押估价时对房地产抵押估价方法的选择、折现率的选择、抵押价值的确定都有影响。所以在抵押房地产估价时要谨慎估价,确保债权人商业银行获得贷款利益又要降低抵押贷款风险,同时能合理确定抵押财产抵押价值,保障债务人的合法权益。(转自估价师之家)

参考文献:

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[4] 丁群.房地产抵押估价报告[R].苏州天元不动产咨询评估有限公司,2011.

张莹洁(甘肃联合大学经管学院,甘肃兰州730000)

甘肃省科技厅项目《我国商业银行在房地产抵押贷款中风险的研究》支持,项目编号:1205ZCRA196


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